Definition
Untermiete ist die Weitervermietung der Mietsache durch den Mieter (Hauptmieter) an einen Dritten (Untermieter) aufgrund eines eigenständigen Mietvertrags (§ 540 I 1 BGB). Zwischen Hauptvermieter und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Die Untervermietung bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters; bei Wohnraum kann der Mieter sie unter den Voraussetzungen des § 553 I BGB verlangen.
Klausurrelevant ist die Untermiete vor allem im Dreipersonenverhältnis. Überlässt der Mieter die Sache ohne Erlaubnis, verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten; der Vermieter kann auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) und unter Umständen fristlos kündigen (§ 543 II 1 Nr. 2 BGB). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 540 I 2 BGB). Für ein Verschulden des Untermieters haftet der Mieter nach § 540 II BGB. Endet das Hauptmietverhältnis, kann der Vermieter die Sache auch vom Untermieter herausverlangen (§ 546 II BGB).