Diskriminierung bei der Wohnungssuche – haftet auch der Makler?

Diskriminierung bei der Wohnungssuche: Wenn der Name über den Besichtigungstermin entscheidet

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.01.2026 (I ZR 129/25) eine Frage geklärt, die den angespannten Wohnungsmarkt unmittelbar berührt und zugleich ein dankbares Examensthema ist: Wer haftet nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG), wenn Wohnungsinteressenten allein wegen ihrer ethnischen Herkunft gar nicht erst zu einer Besichtigung eingeladen werden? Reicht die Verantwortung nur bis zum Vermieter – oder erfasst sie auch das Maklerunternehmen, das über die Vergabe der Termine entscheidet? Die Entscheidung verbindet handfeste Lebenswirklichkeit mit einer dogmatisch sauberen Auslegung der §§ 19, 21 AGG und verdient deshalb einen genaueren Blick.

Worum es geht: Der Fall in Kürze

Eine Frau mit türkischem Namen suchte eine größere Mietwohnung. Über das Online-Portal eines Maklerunternehmens bewarb sie sich um Besichtigungstermine – und stieß wiederholt auf Absagen: Die gewünschten Objekte seien „bereits vergeben“ oder es stünden „derzeit keine Termine zur Verfügung“. Stutzig geworden, stellte sie dieselbe Anfrage ein zweites Mal, diesmal unter einem deutsch klingenden Namen und mit ansonsten unveränderten Angaben zu Einkommen, Beschäftigung und Haushaltsgröße. Das Ergebnis war ein anderes: Prompt folgte die Einladung zur Terminvereinbarung.

Um den Verdacht zu erhärten, ließ sie über Bekannte zahlreiche Vergleichsanfragen stellen – jeweils paarweise, einmal unter türkischem, einmal unter deutschem Namen. Das Muster wiederholte sich mit fast ernüchternder Regelmäßigkeit. Über die Vergabe der Termine entschied dabei nicht der jeweilige Vermieter, sondern das von den Eigentümern beauftragte Maklerunternehmen. Von diesem verlangte die Interessentin eine Entschädigung von 2.500 € wegen Benachteiligung aufgrund ihrer ethnischen Herkunft.

Der rechtliche Rahmen: Das AGG im Mietrecht

Außerhalb des Arbeitsrechts schützt das AGG im allgemeinen Zivilrecht vor allem bei sogenannten Massengeschäften (§ 19 I Nr. 1 AGG) – also bei Geschäften, die in einer Vielzahl gleichförmiger Fälle und ohne Ansehen der Person geschlossen werden. Ob die Vermietung von Wohnraum stets ein solches Massengeschäft ist, lässt sich trefflich streiten. Auf diese Einordnung kommt es hier aber nicht entscheidend an: Geht es um eine Benachteiligung wegen der Rasse oder der ethnischen Herkunft, erweitert § 19 II AGG den Schutz auf sämtliche Schuldverhältnisse im Sinne des § 2 I Nr. 5 bis 8 AGG – und damit ausdrücklich auf den Zugang zu Wohnraum, der der Öffentlichkeit angeboten wird (§ 2 I Nr. 8 AGG).

Entscheidend ist außerdem, dass der Schutz früh ansetzt. Erfasst ist nicht erst der abgeschlossene Mietvertrag, sondern bereits die Vertragsanbahnung; ein verbindliches Angebot im Sinne des § 145 BGB muss noch nicht vorliegen. Damit steht fest: Schon die Entscheidung darüber, wer überhaupt zu einer Besichtigung eingeladen wird, fällt unter das Benachteiligungsverbot. Wer hier aussortiert, verweigert nicht „nur“ einen Termin, sondern den Zugang zum Wohnungsmarkt.

Die Benachteiligung und die Beweislast des § 22 AGG

Eine unmittelbare Benachteiligung liegt nach § 3 I AGG vor, wenn eine Person wegen eines in § 1 AGG genannten Grundes schlechter behandelt wird als eine andere in vergleichbarer Lage. Der angegebene türkische Name ist ein klar erkennbares Merkmal, das auf die ethnische Herkunft hinweist – und die Absagen unter diesem Namen standen den Einladungen unter deutschem Namen bei sonst identischen Angaben unmittelbar gegenüber.

Praktisch entscheidend ist die Beweislastregel des § 22 AGG. Sie verlangt von der benachteiligten Person zunächst nur, Indizien darzulegen und zu beweisen, die eine Benachteiligung überwiegend wahrscheinlich machen. Erst wenn ihr das gelingt, kehrt sich die Last um: Nun muss die Gegenseite den vollen Beweis führen, dass ausschließlich zulässige Gründe den Ausschlag gaben. Gerade die paarweisen Vergleichsanfragen – identisch bis auf den Namen – sind das Paradebeispiel für solche Indizien. Einen lückenlosen Vollbeweis der Diskriminierung schuldet die klagende Partei dagegen nicht; hier liegt die eigentliche Schlagkraft des § 22 AGG. Ein Rechtfertigungsgrund, der eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft tragen könnte, ist nicht ersichtlich – insbesondere greift die wohnungswirtschaftliche Sonderregel des § 19 III AGG insoweit nicht ein.

Der Kern der Entscheidung: Haftet auch der Makler?

Damit verlagert sich der Schwerpunkt auf eine einzige, aber zentrale Frage: Gegen wen richtet sich der Anspruch? Der Makler wird nicht selbst Partei des Mietvertrags; er bahnt ihn nur an. Ob auch solche eingeschalteten Hilfspersonen nach § 21 II AGG haften, war umstritten. Gegen eine Haftung wurde die „Systemkonformität“ des deutschen Rechts ins Feld geführt: Im Arbeitsrecht haftet nach den §§ 6 bis 8, 15 AGG nur der Arbeitgeber, woraus man eine Beschränkung auch im allgemeinen Zivilrecht auf die „Anbieterseite“ – den Vermieter – ableiten wollte.

Der BGH ist dem nicht gefolgt und stützt seine Auslegung auf den gesamten klassischen Methodenkanon. Der Wortlaut der §§ 19, 21 AGG verbietet Benachteiligungen „im Zusammenhang mit der Begründung“ zivilrechtlicher Schuldverhältnisse und benennt gerade keinen abschließenden Kreis von Verpflichteten. Systematisch ist die arbeitsrechtliche Konzentration der Haftung auf den Arbeitgeber eine kompensatorische Sonderregelung, die sich nicht auf das allgemeine Zivilrecht übertragen lässt. Historisch fehlt jeder Anhaltspunkt, dass der Gesetzgeber die Haftung bewusst auf die Anbieterseite beschränken wollte. Und teleologisch – unionsrechtskonform – gebietet der effet utile des europäischen Diskriminierungsschutzes, gerade die eingeschalteten Hilfspersonen zu erfassen: Weil Vermieter die Auswahl regelmäßig auf Makler oder Verwaltungsgesellschaften übertragen, bilden diese das eigentliche „Nadelöhr“, durch das die Interessenten müssen. Bliebe es aus der Haftung, liefe der Schutz weitgehend leer.

Im Ergebnis haftet das Maklerunternehmen, dem die Auswahlentscheidung übertragen war, nach § 21 II 1 und 3 AGG auf Schadensersatz und Entschädigung. Die zugesprochene Entschädigung von 2.500 € ist kein gewöhnlicher Schadensersatz, sondern gleicht die Persönlichkeitsverletzung aus und soll künftige Verstöße abschrecken; ein bezifferbarer Vermögensschaden ist dafür nicht erforderlich. Ein Rechtsmissbrauch nach § 242 BGB – etwa in Gestalt eines bloßen „AGG-Hoppings“ – lag nicht vor: Die Vergleichsanfragen dienten erkennbar dem Nachweis der Benachteiligung, nicht dem Erschleichen einer Anspruchsposition.

Einordnung: Warum das Urteil über den Einzelfall hinaus zählt

Für die Praxis ist die Entscheidung ein deutliches Signal. Makler und Hausverwaltungen können sich nicht länger darauf zurückziehen, sie handelten ja nur „im Auftrag“. Wer faktisch über den Zugang zum Wohnungsmarkt entscheidet, trägt auch die Verantwortung dafür, dass dieser Zugang diskriminierungsfrei bleibt. Das schließt eine Schutzlücke, die in der Vergangenheit gerade dort klaffte, wo die eigentliche Auswahl getroffen wird. Umgekehrt erhalten Wohnungssuchende ein wirksames Instrument an die Hand – zumal die abgestufte Beweislast des § 22 AGG den oft schwierigen Nachweis der Diskriminierung erheblich erleichtert.

Warum der Fall examensrelevant ist

Didaktisch ist der Fall ein Musterbeispiel für die saubere Prüfung des zivilrechtlichen Entschädigungsanspruchs aus § 21 II AGG: Anwendungsbereich (§ 19 AGG), Benachteiligung (§ 3 AGG) mit der Beweislastverteilung des § 22 AGG, fehlende Rechtfertigung und – als Schwerpunkt – die Passivlegitimation. Wer in der Klausur den Anwendungsbereich und die Benachteiligung zügig abhandelt und seine Kraft für die Auslegung der Adressatenstellung aufspart, trifft den Schwerpunkt genau. Der Fall zeigt zudem exemplarisch, wie sich ein Ergebnis allein mit den vier klassischen Auslegungsmethoden – Wortlaut, Systematik, Historie und Telos – überzeugend begründen lässt.

Fazit

Der BGH erweitert den Kreis der Verantwortlichen im zivilrechtlichen Antidiskriminierungsrecht: Wer als Makler über den Zugang zu Wohnungsbesichtigungen entscheidet, muss das Benachteiligungsverbot des AGG beachten und haftet bei einem Verstoß auf Schadensersatz und Entschädigung. Für Wohnungssuchende bedeutet das einen spürbar verbesserten Schutz, für Makler und Verwaltungen ein klares Pflichtenprogramm – und für Examenskandidaten einen Fall, an dem sich die Systematik des AGG und das methodische Handwerkszeug der Auslegung mustergültig einüben lassen.

Diskriminierung ist ein sensibles Thema. Wer sich bei der Wohnungssuche oder in anderen Lebensbereichen benachteiligt fühlt, kann sich an die Antidiskriminierungsstelle des Bundes wenden.