Neubau auf fremdem Grundstück: Was ist eigentlich eine Verwendung?

Mit Urteil vom 14.03.2025 – V ZR 153/23 hat der BGH eine examensrelevante Frage des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses entschieden: Kann auch ein Neubau auf fremdem Grundstück eine Verwendung i.S.d. § 996 BGB sein?

Der Fall ist ebenso anschaulich wie klausurträchtig. Eine Erwerberin ersteigert ein Grundstück, baut darauf ein Haus und bestellt eine Grundschuld. Später wird der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig aufgehoben. Damit steht fest: Sie war materiell nie Eigentümerin. Der wahre Eigentümer verlangt nun unter anderem Grundbuchberichtigung, Herausgabe und Beseitigung des Hauses.

Der inhaltliche Schwerpunkt des Falls liegt an einer klassischen Streitfrage des Sachenrechts? Hat die Besitzerin wegen des Neubaus einen Anspruch auf Verwendungsersatz?

Der Schwerpunkt des Falls: der Verwendungsbegriff

Genau hier lag lange der Streit.

Nach der früheren Rechtsprechung des BGH wurde der Verwendungsbegriff eng verstanden. Verwendungen waren danach vor allem solche Aufwendungen, die der Sache zugutekommen, ohne sie grundlegend zu verändern. Ein Abriss mit anschließendem Neubau passte dazu nur schwer.

Die Literatur war schon lange großzügiger. Sie verstand unter Verwendungen auch solche Aufwendungen, die die Sache zwar tiefgreifend umgestalten, ihr aber wirtschaftlich zugutekommen.

Die neue Linie des BGH

Der BGH hat sich nun dieser weiteren Sicht angeschlossen. Auch die Errichtung eines Gebäudes auf fremdem Grundstück kann eine Verwendung i.S.d. §§ 994 ff. BGB sein. Der enge Verwendungsbegriff ist damit aufgegeben.

Das ist die zentrale Aussage der Entscheidung. Für Studium und Examen bedeutet das: Ja, der alte Streit um die Auslegung des Verwendungsbegriffs existiert nicht mehr. Der weite Verwendungsbegriff ist nun anerkannt, sodass auch tiefgreifende, ungeschöpfene Verwendungen darstellen.

Warum ist das examensrelevant?

Die Entscheidung ist deshalb so wichtig, weil sie den redlichen unverklagten Besitzer deutlich besser schützt.

Würde man einen Neubau von vornherein nicht als Verwendung anerkennen, liefe der Schutz des Besitzers trotz erheblicher Investitionen oft leer. Gerade im EBV geht es aber nicht nur um Eigentumsschutz, sondern auch um einen gerechten Ausgleich zwischen Eigentümer und Besitzer. Wer gutgläubig investiert, soll nicht allein deshalb schutzlos sein, weil die Maßnahme besonders weitreichend war.

Wann ist eine Verwendung nützlich?

Mit dem weiten Verwendungsbegriff ist nur der erste Schritt getan. § 996 BGB verlangt zusätzlich, dass es sich um eine nützliche Verwendung handelt.

Auch hier setzt der BGH einen klaren Maßstab: Entscheidend ist die objektive Verkehrswerterhöhung der Sache. Es kommt also nicht darauf an, ob der Eigentümer die Maßnahme subjektiv gut findet, braucht oder behalten möchte.

Objektiver statt subjektiver Maßstab

Für die Prüfung heißt das: Nicht das persönliche Interesse des Eigentümers ist maßgeblich für die Bestimmung der Nützlichkeit, sondern die Frage, ob die Sache durch die Aufwendung objektiv im Wert gestiegen ist.

Gerade das ist klausurrelevant. Früher wurde teilweise stärker darauf abgestellt, ob die Maßnahme für den Eigentümer subjektiv nützlich ist. Der BGH löst sich hiervon und stellt auf die Sache selbst und ihre Verkehrswertsteigerung ab.

Achtung in der Klausur: Nützlichkeit und Anspruchshöhe nicht verwechseln

An dieser Stelle lauert ein klassischer Fehler:

• Die objektive Betrachtung der Wertsteigerung beantwortet nur die Frage, ob die Verwendung nützlich war.

• Sie sagt noch nichts darüber aus, in welcher Höhe Ersatz verlangt werden kann.

• Ersatzfähig ist grundsätzlich nur der tatsächlich aufgewendete Betrag - auch wenn die Wertsteigerung objektiv höher lag.

Wer also einfach die Wertsteigerung mit dem Ersatzanspruch gleichsetzt, vermischt zwei unterschiedliche Prüfungsschritte.

Was man sich merken sollte

Die Entscheidung solltest du dir vor allem wegen zweier Aussagen einprägen:

• Auch ein Neubau kann eine Verwendung i.S.d. § 996 BGB sein.

• Die Nützlichkeit bestimmt sich objektiv nach der Verkehrswerterhöhung, nicht subjektiv nach den Vorstellungen des Eigentümers.

Fazit

Der BGH hat mit seiner Entscheidung den Verwendungsbegriff in § 996 BGB deutlich geöffnet. Damit ist die Entscheidung weit über den Einzelfall hinaus relevant. Für Jurastudierende ist sie vor allem deshalb wichtig, weil sie einen lange umstrittenen dogmatischen Punkt neu ordnet und sich hervorragend als Klausurproblem eignet.

Die vollständige, vertiefte Falllösung mit allen Ansprüchen und Prüfungsschritten gehört in die App. Für den Blog reicht als Quintessenz: Der weite Verwendungsbegriff ist angekommen – und mit ihm eine objektive Bestimmung der Nützlichkeit.