I. Einleitung
Im Immobiliarsachenrecht gibt es eine Vielzahl von Verfügungen über Grundstücke und dingliche Rechte an Grundstücken.
Definition
Eine Verfügung ist eine unmittelbare, rechtsgeschäftliche Einwirkung auf ein bestehendes Recht.
Mögliche Verfügungen im Immobiliarsachenrecht sind:
Die Rechte an Immobilien sind in der Regel übertragbar. Nicht übertragbar sind jedoch:
der Nießbrauch gemäß § 1059 S. 1 BGB,
die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß § 1092 I 1 BGB und
die Reallast isoliert vom Grundstück in der Form des § 1111 II BGB.
Zentraler Ausgangspunkt für alle Verfügungen im Immobiliarsachenrecht ist § 873 I BGB. Dieser regelt die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, die Belastung eines Grundstücks mit einem Recht und die Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts. Damit ist der Großteil der möglichen Verfügungen abgedeckt. Gemeinsame Voraussetzungen für diese Verfügungen sind die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.
II. Übereignung von Grundstücken
Besonders klausurrelevant ist die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück im Rahmen der Übereignung nach § 873 I Alt. 1 BGB.
1. Voraussetzungen
Voraussetzung für eine wirksame Übereignung sind nach § 873 I BGB die Einigung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Außerdem muss der Verfügende im Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands verfügungsbefugt gewesen sein.
a) Auflassung
Erste Voraussetzung der Übereignung eines Grundstücks ist die Einigung. Nach § 873 I BGB müssen sich der Verfügende und der andere Teil über den Eintritt der Rechtsänderung einigen. Es ist ein wirksamer Vertragsschluss erforderlich. Es handelt sich um einen dinglichen Vertrag, auf den die Grundsätze der Rechtsgeschäftslehre entsprechende Anwendung finden.
Im Hinblick auf die Einigung über den Übergang des Eigentums an einem Grundstück enthält § 925 BGB eine spezielle Regelung. In diesem Fall wird die Einigung als Auflassung bezeichnet.
Definition
Die Auflassung ist die Einigung über die Übertragung des Grundstückseigentums.
Sie unterliegt auch höheren Anforderungen, als in § 873 I BGB vorgesehen. Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, etwa einem Notar oder einem Konsularbeamten im Ausland erklärt werden. Die notarielle Beurkundung der Einigung ist keine materielle Wirksamkeitsvoraussetzung. Jedoch wird sie in der Praxis dennoch regelmäßig erfolgen, da der Veräußerer gemäß § 873 II BGB an seiner Auflassungserklärung gebunden wird (siehe unten). Der Grundbuchbeamte wird aufgrund des materiellen Konsensprinzips gemäß den §§ 20, 29 GBO die Eintragung des neuen Eigentümers nur vornehmen, wenn die Auflassung durch öffentliche Beurkundung oder in notariell beurkundeter Form nachgewiesen wird.
Ein Verstoß gegen diese Formvorschrift führt zur Nichtigkeit der Auflassung gemäß § 125 S. 1 BGB. Eine Heilung des Formmangels der Auflassung ist ausgeschlossen.
Merke
Im Gegensatz zur Auflassung bedarf die Einigung im Rahmen des § 873 I BGB keiner besonderen Form.
Die Auflassung ist nach § 925 II BGB, im Gegensatz zur Einigung im Rahmen der §§ 929 ff. BGB, bedingungsfeindlich. Aufgrund dieser Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung ist bei Grundstücken kein Eigentumsvorbehalt möglich. Zur Sicherung des Veräußerers wird in der Praxis stattdessen die Auflassung erst nach Kaufpreiszahlung erklärt oder der Erwerber durch eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) gesichert.
b) Eintragung
Neben der Auflassung nach § 925 BGB ist gemäß § 873 I BGB die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch erforderlich. Der Eigentumsübergang erfolgt erst, wenn beide Voraussetzungen des § 873 I BGB erfüllt sind.
c) Berechtigung
Das Grundstückseigentum geht nach §§ 873 I, 925 I BGB nur über, wenn der Veräußerer auch berechtigt ist, also sowohl Rechtsinhaber des Rechts als auch verfügungsbefugt ist.
Berechtigter im Sinne des § 873 I BGB ist der Inhaber des betroffenen Rechts, sofern er in seiner Verfügungsmacht nicht beschränkt ist. Bei der Übereignung ist dies der verfügungsbefugte Grundstückseigentümer.
Dem berechtigten Grundstückseigentümer kann, wie auch im Mobiliarrecht, die Verfügungsbefugnis fehlen.
Beispiel
Fehlt die Verfügungsbefugnis, etwa wegen der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, ist die Verfügung nach § 81 I 1 InsO unwirksam. Gleichzeitig ist der Insolvenzverwalter kraft Gesetzes verfügungsbefugt.
Anders als der Wortlaut des § 873 I BGB („Einigung des Berechtigten“) den Anschein erweckt, ist es weder notwendig noch ausreichend, dass der Verfügende im Zeitpunkt der Einigung Berechtigter war. Entscheidend ist vielmehr, dass der Verfügende bei Komplettierung des Erwerbstatbestands berechtigt ist, also im Zeitpunkt des Vorliegens beider Voraussetzungen des §§ 873 I, 925 I BGB, was in der Regel mit Grundbucheintragung geschieht.
Generell können also Rechtsänderungen nur eintreten, wenn der Verfügende im Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands verfügungsbefugt ist. Da sich das Grundbuchverfahren jedoch hinziehen kann, stellt § 878 BGB unter bestimmten Voraussetzungen für den Zeitpunkt des Vorliegens der Berechtigung auf den Zeitpunkt des Eintragungsantrags ab. § 878 BGB erfordert, dass die Willenserklärung des Berechtigten gemäß § 873 II BGB vor Entstehen der Verfügungsbeschränkung bindend geworden ist und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt ebenfalls vor Entstehen der Verfügungsbeschränkung gestellt wurde. Ist dies der Fall, hindert nach § 878 BGB die nachträgliche Verfügungsbeschränkung den Rechtserwerb nicht.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 873 II BGB neben den § 878 BGB kommentieren, um nicht zu vergessen, wann die Auflassung bindend wird. Auch kannst du dir die Verfügungsbeschränkungen nach § 81 InsO, §§ 135, 136, 1984, 2113, 2211 BGB neben den § 878 BGB kommentieren, da es sich hierbei um die Hauptfälle des § 878 BGB handelt.
2. Rechtslage zwischen Einigung und Eintragung
Die Rechtsänderung in Gestalt des Übergangs des Eigentums tritt erst ein, wenn alle Voraussetzungen des §§ 873 I, 925 I BGB erfüllt sind. Die Einigung muss demnach bis zur Eintragung fortbestehen und der Veräußerer muss im Zeitpunkt der Eintragung berechtigt sein.
Der Erwerber hat, nachdem er seinen Antrag beim Grundbuchamt gestellt hat, keinen Einfluss darauf, wie schnell dieses arbeitet und ihn einträgt.
Lässt sich das Grundbuchamt hierbei Zeit, kann dies den Eigentumserwerb gefährden, da der Veräußerer inzwischen von seiner Einigung abrücken könnte oder in seiner Verfügungsbefugnis beschränkt werden könnte.
Der Erwerber hat jedoch bereits alles seinerseits Erforderliche für den Rechtserwerb getan und ist damit schutzwürdig.
a) §§ 873 II, 878 BGB
Der Erwerber wird in der Phase zwischen Einigung und Eintragung in zweierlei Perspektiven geschützt:
Einerseits sieht § 873 II BGB eine Bindung an die Einigung vor. Veräußerer und Erwerber sind demnach an die Einigung gebunden, wenn diese im Sinne des § 128 BGB notariell beurkundet wurde, vor einem Beamten des Grundbuchamts geschlossen wurde oder wenn der Veräußerer dem Erwerber eine öffentlich beglaubigte Eintragungsbewilligung nach §§ 19, 29 GBO ausgehändigt hat.
Weiterhin wird der Erwerber in § 878 BGB davor geschützt, dass zwischen Einigung und Eintragung Verfügungsbeschränkungen entstehen, die den Rechtserwerb vereiteln.
Generell können Rechtsänderungen nämlich nur eintreten, wenn der Verfügende im Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands (also der Grundbucheintragung) verfügungsbefugt ist.
Da sich das Grundbuchverfahren hinziehen kann, stellt § 878 BGB für das Vorliegen der Berechtigung unter bestimmten Voraussetzungen auf den Zeitpunkt des Eintragungsantrags ab.
§ 878 BGB schützt den Erwerber vor nachträglichen Verfügungsbeschränkungen des Veräußerers. Voraussetzung ist, dass die Einigungserklärung des Berechtigten nach § 873 II BGB bindend geworden ist und der Eintragungsantrag (§ 13 GBO) beim Grundbuchamt gestellt wurde, bevor die Beschränkung eingetreten ist. Der Erwerber muss den Antrag selbst gestellt haben oder der Veräußerer muss den Antrag gestellt und dem Erwerber eine Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) ausgehändigt haben, sodass er den Antrag nicht mehr einseitig zurücknehmen kann.
Ist das der Fall, hindert die nachträgliche Verfügungsbeschränkung den Rechtserwerb nicht.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 873 II BGB neben den § 878 BGB kommentieren, um nicht zu vergessen, wann die Auflassung bindend wird. Auch kannst du dir die Verfügungsbeschränkungen nach § 81 InsO, §§ 135, 136, 1984, 2113, 2211 BGB neben den § 878 BGB kommentieren, da es sich hierbei um die Hauptfälle des § 878 BGB handelt.
b) Auflassungsanwartschaft
Aufgrund der Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung nach § 925 II BGB ist bei Grundstücken kein Eigentumsvorbehalt möglich. Sofern die Auflassung bereits erfolgt ist, die Eintragung ins Grundbuch und damit der Rechtserwerb aber noch aussteht, kann der Erwerber stattdessen eine Auflassungsanwartschaft inne haben.
Definition
Als Auflassungsanwartschaft wird die Rechtsposition des Grundstückerwerbers bezeichnet, wenn die Auflassung erfolgt ist, eine Eintragungsbewilligung erteilt wurde und der Erwerber den Eintragungsantrag nach § 13 I 1 GBO selbst gestellt hat.
Merke
Nur wenn der Erwerber den Antrag auf Eintragung ins Grundbuch selbst gestellt hat, verhilft ihm dies zu einer gesicherten Rechtsposition. Hat demgegenüber der Veräußerer den Antrag auf Eintragung des Erwerbers gestellt, so kann er diesen wieder zurücknehmen.
Die Auflassungsanwartschaft ist die Vorstufe des Eigentums und damit eine Eigentumsanwartschaft. Sie endet mit dem Eigentumserwerb durch Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch und weist Ähnlichkeiten zum Anwartschaftsrecht bei beweglichen Sachen auf.
Die §§ 985, 1004 BGB sind entsprechend anwendbar. Außerdem ist die Auflassungsanwartschaft ebenfalls als sonstiges Recht im Sinne des § 823 I BGB einzuordnen.
Auch wird sie wie das Vollrecht übertragen, also nach §§ 873 I, 925 I BGB analog. Hierbei ist eine weitere Auflassung über die Übertragung der Anwartschaft erforderlich.
Klausurtipp
In einer Klausur ist im Wege der Auslegung präzise herauszuarbeiten, ob über eine Auflassungsanwartschaft, über das künftige Eigentum oder das aktuelle Eigentum verfügt wird.
Einigen sich Veräußerer und Erwerber über den Übergang des künftigen Eigentums, handelt es sich um eine antizipierte Verfügung. Die Verfügung wird wirksam, sobald der Veräußerer für eine juristische Sekunde Eigentum erwirbt.
Einigt sich der Veräußerer mit dem Erwerber über den sofortigen Eigentumserwerb, verfügt er als Nichtberechtigter über das Eigentum des E. Ein Erwerb nach §§ 873 I, 925, 892 I BGB ist ausgeschlossen, da der Veräußerer nicht im Grundbuch eingetragen ist. Damit ist die Verfügung nur sofort wirksam, wenn der Eigentümer den Veräußerer hierzu gemäß § 185 I BGB ermächtigt hat.
Merke
In der Regel enthält die Auflassung zwischen Eigentümer und Veräußerer eine konkludente Verfügungsermächtigung im Sinne des § 185 I BGB. Der Erwerber kann direkt ins Grundbuch eingetragen werden. Eine Zwischeneintragung des Veräußerers ist mithin entbehrlich.
III. Gutgläubiger Erwerb
Ist der Veräußerer nicht Grundstückseigentümer und damit Nichtberechtigter und kommt auch keine Wirksamkeit der Verfügung kraft gesetzlicher Verfügungsbefugnis oder Verfügungsermächtigung nach § 185 I BGB in Betracht, ist auch im Immobiliarsachenrecht ein gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten zu prüfen.
Der gutgläubige Erwerb im Immobiliarsachenrecht ist in den §§ 873 I, 892 BGB geregelt (bei dem Erwerb von Grundstückseigentum i.V.m. § 925 BGB). Nach dem Grundtatbestand des § 892 I 1 Hs. 1 BGB gilt der Inhalt des Grundbuchs zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, als richtig.
1. Voraussetzungen
a) Voraussetzungen der §§ 873 I, 925 I BGB
Zunächst müssen, so wie beim "normalen" Rechtserwerb, die Einigung und Eintragung erfolgt sein. Sofern es um den gutgläubigen Erwerb von Eigentum geht, müsste die Einigung als Auflassung in Gestalt des § 925 I BGB erfolgt sein.
aa)
b) Gutglaubenstatbestand
aa) Unrichtigkeit des Grundbuchs (positive Publizität)
Voraussetzung des gutgläubigen Erwerbs ist damit die Unrichtigkeit des Grundbuchs (§ 892 I 1 BGB).
Das Grundbuch ist unrichtig, wenn die formelle Rechtslage im Grundbuch nicht der materiellen Rechtslage entspricht.
Das Grundbuch ist unrichtig, wenn es der wirklichen Rechtslage widerspricht oder sie nicht oder nicht vollständig ausweist.
Beispiel
Eigentümer ist E, eingetragen ist BE.
Grundschuldgläubiger ist G1, eingetragen ist G2.
Eine Grundschuld ist zu Unrecht gelöscht.
Eine Grundschuld ist zu Unrecht eingetragen.
Entscheidender Zeitpunkt für die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist der Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands. Ist das Grundbuch bei Einsicht oder Antragstellung unrichtig, wird es dann aber noch vor Komplettierung des Erwerbstatbestands berichtigt, findet § 892 BGB keine Anwendung.
Ist es bei Einsicht oder Antragstellung richtig, wird dann aber noch vor Komplettierung des Erwerbstatbestands unrichtig, ist § 892 I BGB anwendbar.
bb) Unrichtigkeit des Grundbuchs (negative Publizität)
Die Vorschrift des § 892 I 1 BGB schützt den Rechtsverkehr, der darauf vertraut, dass der im Grundbuch eingetragene Veräußerer auch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks ist. Das Grundbuch hat insoweit eine negative Publizitätswirkung.
Darüber hinaus gibt es in § 892 I 2 BGB noch einen Schutz des Rechtsverkehrs im Hinblick auf Verfügungsbeschränkungen. Dieser wird dann relevant, wenn der Buchberechtigte zwar tatsächlich Grundstückseigentümer und damit berechtigt ist, ihm aber die Verfügungsbefugnis fehlt.
Klausurtipp
Hast du eine solche Konstellation vor dir, solltest du zunächst daran denken den § 878 BGB zu prüfen. Sofern die Verfügungsbefugnis erst nach der Antragstellung beschränkt wurde, hindert diese nachträgliche Verfügungsbeschränkung den Rechtserwerb nicht.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 878 BGB neben den § 892 I 2 BGB kommentieren, um dich daran zu erinnern, dass die Vorschrift vorrangig zu prüfen ist.
Soweit § 878 BGB nicht einschlägig ist (etwa weil die Verfügungsbeschränkung schon vor der Antragstellung bestand), kommt ein gutgläubiger Erwerb in Betracht. Hierbei muss dogmatisch präzise getrennt werden:
Handelt es sich um eine relative Verfügungsbeschränkung (z. B. §§ 135, 136 BGB), richtet sich der gutgläubige Erwerb direkt nach § 892 I 2 BGB. Die Beschränkung wird dem Erwerber gegenüber als nicht bestehend fingiert - anders als § 892 I 1 BGB ordnet § 892 I 2 BGB somit nur eine negative Publizität des Grundbuchs an: Es wird also angenommen, dass ein Umstand - konkret eine Verfügungsbeschränkung -, der nicht eingetragen ist, auch nicht besteht. Der als Rechtsinhaber Eingetragene gilt dann als verfügungsbefugt, auch wenn er dies in Wahrheit nicht ist.
Handelt es sich hingegen um eine absolute Verfügungsbeschränkung (z. B. § 81 InsO, § 2113 BGB), findet § 892 I 2 BGB keine direkte Anwendung. Ein gutgläubiger Erwerb ist hier nur möglich, weil die jeweiligen Spezialnormen (z. B. § 81 I 2 InsO, § 2113 III BGB) explizit auf die Vorschriften des gutgläubigen Erwerbs (§ 892 I 1 BGB) verweisen.
In § 1365 BGB, der ein absolutes Verfügungsverbot bei Verfügungen über das Vermögen im Ganzen in der Zugewinngemeinschaft enthält, wird nicht auf § 892 I 2 BGB verwiesen. Damit ist bei einer solchen Verfügung kein gutgläubiger Erwerb möglich.
c) Verkehrsgeschäft
Wie auch im Mobiliarsachenrecht schützt der gutgläubige Erwerb nur den Erwerb durch Rechtsgeschäft. Nicht geschützt ist damit der Erwerb kraft Gesetzes (vor allem durch Universalsukzession) oder kraft Hoheitsakts (namentlich im Wege der Zwangsvollstreckung). Verkehrsschutz, wie ihn § 892 I BGB bezweckt, gibt es damit nur im rechtsgeschäftlichen Verkehr.
Da § 892 I BGB den Rechtsverkehr schützt, muss der Rechtsverkehr von dem Rechtsgeschäft betroffen sein. Dies ist nur der Fall, wenn es sich um ein Verkehrsgeschäft handelt. Der Rechtsverkehr ist nur betroffen, wenn mindestens ein Erwerber nicht auf Veräußererseite steht (wirtschaftliche Personenverschiedenheit).
Beispiel
A veräußert ein Grundstück an eine Gesellschaft oder eine Erbengemeinschaft, an der A und B beteiligt sind.
Fehlt es an der wirtschaftlichen Personenverschiedenheit, findet § 892 I BGB im Wege der teleologischen Reduktion keine Anwendung, da in diesen Fällen kein schutzwürdiger Dritter am Rechtsverkehr teilnimmt.
Beispiel
Sowohl im Mobiliar- als auch im Immobiliarsachenrecht setzt der gutgläubige Erwerb einen rechtsgeschäftlichen Erwerb in Gestalt eines Verkehrsgeschäfts voraus.
2. Ausschluss
Der gutgläubige Erwerb ist bei fehlender Rechtsinhaberschaft nach § 892 I 1 Hs. 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Einwendungen gegen den gutgläubigen Erwerb bestehen damit in Form eines Widerspruchs oder der Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Bei Bestehen einer relativen Verfügungsbeschränkung ist der gutgläubige Erwerb nach § 892 I 2 Hs. 2 BGB ausgeschlossen, wenn die Verfügungsbeschränkung eingetragen oder dem Erwerber bekannt ist.
Merke
Beachte die unterschiedlichen Formulierungen von § 892 I 1 und 2:
S. 1: Wenn der Veräußerer im Grundbuch eingetragen ist, gilt dieses Recht (positiv) als bestehend und der Veräußerer somit als verfügungsbefugt, wenn weder
ein Widerspruch eingetragen noch
dem Erwerber bekannt ist, dass das Recht so nicht besteht.
S. 2: Wenn eine Verfügungsbeschränkung zulasten des Veräußerers besteht, gilt diese Beschränkung nur dann als bestehend und der Veräußerer somit als verfügungsbeschränkt, wenn weder
die Beschränkung im Grundbuch eingetragen ist noch
dem Erwerber bekannt ist, dass die Beschränkung besteht.
Abs. 1 S. 1 schützt den guten Glauben an die Rechtsinhaberschaft. Abs. 1 S. 2 schützt den guten Glauben an die Verfügungsbefugnis.
a) Abs. 1 S. 1 Hs. 2
aa) Eintragung eines Widerspruchs
Ist ein Widerspruch im Sinne des § 899 BGB gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen, gilt die Fiktion des § 892 I 1 Hs. 1 BGB nicht. Der Widerspruch zerstört den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (nicht aber die Fiktion des § 891 BGB!).
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 899 BGB neben den § 892 I 1 Hs. 2 BGB kommentieren. Entscheidender Zeitpunkt für die Eintragung des Widerspruchs ist auch hier die Komplettierung des Erwerbstatbestands.
Beispiel
Der Erwerber nimmt zunächst Einsicht ins Grundbuch und stellt sodann seinen Eintragungsantrag. Dann wird in das Grundbuch ein Widerspruch eingetragen.
Hier sperrt der Widerspruch den Erwerb vom Nichtberechtigten, obwohl der Erwerber hiervon nichts wissen konnte. § 892 II BGB hilft hierbei nicht weiter, da er nur die Kenntnis des Erwerbers betrifft. Auch eine analoge Anwendung des § 892 II BGB scheidet mangels planwidriger Regelungslücke aus.
bb) Kenntnis der Unrichtigkeit des Grundbuchs
Weiterer Ausschlussgrund für den gutgläubigen Erwerb ist nach § 892 I 1 Hs. 2 BGB die Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs. Dem Erwerber schadet damit nur positive Kenntnis der Rechtslage, nicht grob fahrlässige Unkenntnis.
Beispiel
Im Gegensatz zum Mobiliarrecht, in dem nach § 932 II BGB der gutgläubige Erwerb schon bei grob fahrlässiger Unkenntnis des fehlenden Eigentums ausscheidet, setzt § 892 I 1 Hs. 2 BGB höhere Anforderungen an den Ausschluss des gutgläubigen Erwerbs bei Immobilien. Dies ergibt sich daraus, dass das Grundbuch im Gegensatz zum Besitz einen stärkeren Rechtsscheinträger darstellt, auf den der Rechtsverkehr in höherem Maße vertraut.
Abweichend von den allgemeinen Regeln, verzichtet § 892 II BGB, wenn es um den entscheidenden Zeitpunkt der Kenntnis geht, auf die Komplettierung des Erwerbstatbestands und lässt statt der Einigung und Eintragung, die Einigung und den Eintragungsantrag genügen. Grundsätzlich ist für die Gutgläubigkeit der Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (Eintragung) maßgeblich. § 892 II BGB verlagert diesen Zeitpunkt jedoch vor: Ist zur Vollendung nur noch die Eintragung erforderlich, schadet eine spätere Kenntnis des Erwerbers nach Stellung des Eintragungsantrags nicht mehr. Achtung Klausurfalle: § 892 II BGB gilt nach h.M. nur für die Kenntnis, nicht für die Eintragung eines Widerspruchs! Ein Widerspruch hindert den gutgläubigen Erwerb bis zur letzten juristischen Sekunde vor der Eintragung.
Grund hierfür ist, dass die Parteien nach der Stellung des Antrags auf Eintragung den Zeitpunkt des Erwerbs nicht in der Hand haben und dieser allein vom Grundbuchamt abhängt.
Fraglich ist, auf welchen Zeitpunkt es für die Kenntnis ankommt, wenn neben der Eintragung noch weitere Erfordernisse ausstehen:
So kann noch der Eintritt einer Bedingung oder eines Termins erforderlich sein. Da dieser nicht zum Erwerbstatbestand nach §§ 873 I, 925 I BGB gehört, bleibt § 892 II BGB anwendbar. Damit schadet Kenntnis nur bis zur Antragstellung. Ist der Antrag gestellt und erhält der Erwerber danach Kenntnis, obwohl noch eine Bedingung oder ein Termin ausstehen, ist dies für einen gutgläubigen Erwerb unschädlich.
Außerdem kann trotz Einigung und gestelltem Eintragungsantrag noch eine Genehmigung im Sinne des § 184 I BGB ausstehen. Mit Blick auf § 892 II BGB könnte man meinen, dass auch hier die Kenntnis bis zur Einigung oder der Stellung des Eintragungsantrags maßgeblich ist. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber mit § 892 II BGB nur zum Ausdruck bringen wollte, dass die Kenntnis der Rechtslage nicht mehr schadet, wenn alle rechtsgeschäftlichen Erfordernisse, mit Ausnahme der Eintragung erfüllt sind. Anders als bei der ausstehenden Eintragung, auf deren Zeitpunkt der Erwerber keinen Einfluss hat, stellt die Erteilung einer Genehmigung ein rechtsgeschäftliches Erfordernis des Erwerbs dar. Aus diesem Grund hilft § 892 II BGB dem Erwerber hier nicht weiter. Seine Kenntnis schadet ihm bis zur Erteilung der Genehmigung.
Auch kann etwa bei der Bestellung einer Hypothek noch die Darlehensvalutierung ausstehen.
Beispiel
Fall
Nichteigentümer NE bestellt G eine Hypothek. Nachdem G den Eintragungsantrag gestellt hat, erfährt er, dass NE nicht Eigentümer ist. Trotzdem zahlt er das Darlehen aus.
Ist G Hypothekar geworden?
Lösung
Der Wortlaut des § 892 II BGB spricht dafür, da G bei der Stellung des Eintragungsantrags gutgläubig war. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass § 892 II BGB unglücklich formuliert ist. Der Gesetzgeber wollte mit der Vorschrift nur zum Ausdruck bringen, dass Kenntnis der Rechtslage nicht mehr schadet, wenn alle Voraussetzungen des Rechtserwerbs mit Ausnahme der Eintragung erfüllt sind. Auf den Zeitpunkt der Eintragung hat der Erwerber nämlich keinen Einfluss.
Da erst die Darlehensauszahlung die Eigentümergrundschuld nach § 1163 I 1 BGB zur Hypothek werden lässt, hindert die Kenntnis den Erwerb der Hypothek.
Für die Kenntnis des Erwerbers im Rahmen des § 892 I 1 Hs. 2 BGB ist nach dem Rechtsgedanken des § 892 II BGB der letzte Akt maßgeblich, der von einer der Parteien vorgenommen werden kann.
b) Abs. 1 S. 2 Hs. 2
Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist. Hinsichtlich der Kenntnis kann auf die zuvorstehenden Ausführungen zur Kenntnis der Unrichtigkeit verwiesen werden.
3. Rechtsfolge
Ist diese Voraussetzung des § 892 I BGB erfüllt, sieht die Norm auf der Rechtsfolgenseite vor, dass der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt.
Weicht der Inhalt des Grundbuchs von der wirklichen Rechtslage ab, wird der Inhalt des Grundbuchs als richtig fingiert.
Die Fiktion beschränkt sich hierbei auf den Moment der Komplettierung des Erwerbstatbestands. Es erfolgt keine zeitliche Ausdehnung. Vor Komplettierung des Erwerbstatbestands ist die Fiktion nicht erforderlich. Nachher ist sie überflüssig, weil der Erwerber das Recht dann schon erworben hat.
Damit erschöpft sich die Fiktion des § 892 I BGB darin, den Rechtserwerb zu ermöglichen. Der Grundbuchinhalt wird nur insoweit als richtig fingiert. Der Inhalt des Grundbuchs gilt auch nur zugunsten des Erwerbers als richtig.
4. Gutgläubiger Erwerb durch eine GbR
Vor Inkrafttreten des MoPeG zum 01.01.2024 war ein Sonderproblem im Immobiliarsachenrecht der gutgläubige Erwerb einer Grundbuchposition von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Nach § 47 II 1 GBO a.F. war eine GbR zwar formell grundbuchfähig, nach alter Rechtslage gab es für die GbR jedoch kein Äquivalent zum Handelsregister und damit auch keine Registerpublizität, sodass schwer festzustellen war, ob die GbR überhaupt existiert, wer ihre Gesellschafter sind und wer sie rechtswirksam vertritt.
a) Alte Rechtslage vor dem 01.01.2024
Wegen der fehlenden Registerpublizität waren nach alter Rechtslage in das Grundbuch sowohl die GbR als auch deren Gesellschafter einzutragen (§ 47 II GBO a.F.). Gemäß § 899a BGB a.F. galten bei Verfügungen einer GbR über Immobilien die §§ 892 ff. BGB in Bezug auf die Vertretungsmacht der eingetragenen Gesellschafter entsprechend. Ein Erwerber konnte also darauf vertrauen, dass die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter zur Vertretung nach § 164 I BGB im Rahmen der Auflassung berechtigt sind. Sofern kein Widerspruch eingetragen war oder der Erwerber positive Kenntnis von einer Abweichung hatte, galten die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter fiktiv als Gesellschafter (§§ 899a S. 2, 892 BGB a.F.).
Merke
Nach der h.M. galt diese Fiktion nur im Rahmen des Verfügungsgeschäfts, nicht im Rahmen des Verpflichtungsgeschäfts. Das Verpflichtungsgeschäft war somit unwirksam, sodass der Erwerber kein kondiktionsfestes Eigentum von der GbR erwerben konnte.
b) Änderungen seit dem 01.01.2024
Die seit dem 01.01.2024 geltenden §§ 707 ff. BGB enthalten Regelungen für das neue Gesellschaftsregister, in dem sich Gesellschaften bürgerlichen Rechts registrieren können. Gemäß § 707 I BGB besteht zur Eintragung in das Register grundsätzlich keine Verpflichtung.
§ 47 II GBO n.F. stellt jedoch klar, dass für eine GbR ein Recht nur dann im Grundbuch eingetragen werden soll, wenn sie im Gesellschaftsregister vermerkt ist.
Merke
§ 47 II GBO n.F. ist als sog. “Soll-Vorschrift” ausgestaltet. Das führt dazu, dass eine Eintragung, die dieses Gebot nicht erfüllt, nicht automatisch unwirksam ist. Jedoch ist das Grundbuchamt grundsätzlich dazu verpflichtet, einen Antrag abzulehnen, wenn die GbR nicht ins Gesellschaftsregister eingetragen ist.
Gemäß § 873 BGB ist jeder Rechtserwerb beziehungsweise jede Rechtsänderung zwingend ins Grundbuch einzutragen, sodass § 47 II GBO n.F. insofern eine mittelbar materiell-rechtliche Regelung enthält. Will eine GbR eine Grundbuchposition erwerben oder übertragen, besteht ein faktischer Eintragungszwang, da eine entsprechende Grundbucheintragung ohne Gesellschaftsregistereintrag nicht mehr möglich ist. Das führt dazu, dass die Gesellschafter nicht mehr ins Grundbuch eingetragen werden (müssen), da diese bereits im Gesellschaftsregister aufgeführt werden.
Dieses grundbuchrechtliche Erfordernis der Eintragung im Gesellschaftsregister besteht für GbR, die
erstmalig im Grundbuch eingetragen werden sollen,
eine neue/zusätzliche dingliche Rechtsposition erwerben wollen oder
bereits im Grundbuch eingetragen sind, aber deren Recht von einer neuen Eintragung betroffen ist.
Merke
Eine Ausnahme von dem Erfordernis der Voreintragung gibt es dann, wenn der vorletzte Gesellschafter aus der Gesellschaft ausscheidet und die GbR damit erlischt. Gemäß § 712a I BGB wächst das gesamte Vermögen dem verbleibenden Gesellschafter an. In diesem Fall bedarf es keiner Voreintragung der GbR, da diese nicht mehr existiert.
c) Gutgläubiger Erwerb von einer GbR nach neuem Recht
Durch das MoPeG wurde die Vorschrift des § 899a BGB aus dem Gesetz gestrichen. Ein gutgläubiger Erwerb eines Grundstücks von der GbR ist dennoch möglich.
Die Vorschrift des § 892 BGB schützt zwar den guten Glauben an das Eigentum der GbR und somit den dinglichen Erwerb, nicht aber den guten Glauben daran, dass die auftretenden und im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter befugt sind, die Gesellschaft zu vertreten. Der Vertrauensschutz hinsichtlich der Vertretung der Gesellschaft ergibt sich jedoch aus § 707a III 1 BGB, § 15 HGB, wenn die Gesellschaft in das Gesellschaftsregister eingetragen ist.
Ist eine veräußernde GbR nicht ins Gesellschaftsregister eingetragen, kann sich der Erwerber nicht auf eine wirksame Vertretung verlassen. Im Gegensatz zur Vorgängerregelung des § 899a BGB kommt es nicht mehr darauf an, wer als Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen war, da der Gesellschafterbestand bei einer eGbR gar nicht im Grundbuch auftaucht.
Ist eine veräußernde GbR jedoch im Gesellschaftsregister eingetragen, darf der Erwerber auf den dort aufgeführten Gesellschafterbestand vertrauen. Stimmt dieser nicht mit der realen Lage überein, wird der Gesellschafterbestand wie im Register angegeben fingiert.
Beachte für die Klausur: § 892 BGB schützt nur den dinglichen Erwerb. Wäre die GbR beim Kaufvertrag falsch vertreten worden, bestünde kein Rechtsgrund und der Erwerber wäre der Kondiktion (§ 812 I 1 Alt. 1 BGB) ausgesetzt. Der Vertrauensschutz des § 707a III 1 BGB i.V.m. § 15 I HGB erstreckt sich jedoch auch auf das Verpflichtungsgeschäft. Die Vertretungsmacht wird für beide Rechtsgeschäfte fingiert, sodass der Erwerb kondiktionsfest ist.
Problem
A und B sind Gesellschafter der im Gesellschaftsregister eingetragenen X-eGbR. A überträgt seine Anteile an den C. Der Gesellschafterwechsel wird nicht im Register vermerkt. B will ein Grundstück der X-eGbR an E veräußern. C ist gegen die Veräußerung, weswegen B den A mit zur Auflassung nimmt. E weiß nichts von dem Gesellschafterwechsel.
A und B konnten die X-eGbR bei der Auflassung gemäß §§ 873, 925 I BGB nicht wirksam vertreten, weil A und B nicht zur Vertretung gemäß § 164 I BGB befugt waren, da § 720 I BGB grundsätzlich eine Gesamtvertretungsmacht durch alle Gesellschafter vorsieht. Im Zeitpunkt der Auflassung waren jedoch B und C Gesellschafter der X-eGbR.
C kann dem E die fehlende Vertretungsmacht jedoch nach § 707a III 1 BGB, §15 I HGB nicht entgegenhalten, wenn
der Gesellschafterwechsel eine eintragungspflichtige Tatsache ist,
dieser Wechsel nicht eingetragen und bekanntgemacht wurde und
der Dritte die Tatsache nicht kannte.
Nach § 707 III 2 BGB ist das Ausscheiden beziehungsweise der Eintritt eines Gesellschafters eine eintragungspflichtige Tatsache. Im Gesellschaftsregister wurden das Ausscheiden des A und der Eintritt des C nicht eingetragen oder bekannt gemacht. E wusste auch nicht auf andere Weise von dem Wechsel.
C kann sich somit nicht auf die fehlende Vertretungsmacht von A und B berufen, da es gemäß § 704 IV 1 BGB auch seine Angelegenheit gewesen wäre, die Tatsache eintragen zu lassen. Die Vertretungsmacht wird somit fingiert und die Auflassung ist wirksam.
IV. Sonstige Verfügungen
Die Eigentumsübertragung ist in der Klausur sicherlich die wichtigste Verfügung im Immobiliarsachenrecht. Aber sie ist nicht die Einzige. Weitere Verfügungen sind
1. Belastung und Übertragung dinglicher Rechte und Grundpfandrechte
Neben der Übertragung von Rechten an Grundstücken nach § 873 I Var. 1 BGB, regelt § 873 I Var. 2 BGB auch die Belastung eines Grundstücks mit einem dinglichen Recht. Genauer gesagt wird nicht das Grundstück, sondern das Grundstückseigentum mit beschränkten dinglichen Rechten, etwa einer Hypothek, Grundschuld oder Dienstbarkeit, belastet.
Im Ausgangspunkt setzt die Belastung des Grundeigentums mit einem beschränkten dinglichen Recht nach § 873 I BGB die Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung und deren Eintragung in das Grundbuch voraus. Außerdem muss der Besteller des beschränkten dinglichen Rechts zur Verfügung berechtigt sein. Je nach beschränktem dinglichem Recht können noch zusätzliche Voraussetzungen für die Bestellung hinzukommen. Genaueres dazu findest du in den Artikeln über die dinglichen Rechte.
Merke
Im Rahmen der Belastung nach § 873 I BGB ist bloß eine Einigung und keine Auflassung nach § 925 I BGB erforderlich. Damit kann die Einigung formfrei erfolgen.
Außerdem sieht § 873 I Var. 3 BGB vor, dass die beschränkten dinglichen Rechte durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch von einer auf die andere Person übertragen werden können. Auch hier sind die Berechtigung und Verfügungsbefugnis des Verfügenden erforderlich (Achtung: Wird eine Grundschuld übertragen, ist der Grundschuldgläubiger der Berechtigte).
Gleiches gilt für die Belastung eines beschränkten dinglichen Rechts nach § 873 I Var. 3 BGB.
Beispiel
Verpfändung einer Grundschuld nach § 1291 BGB
Hypothekenbestellung an einem Erbbaurecht
2. Aufhebung eines Rechts (§§ 875 f. BGB)
Neben den Verfügungen über Grundstücksrechte, die in § 873 BGB geregelt sind, gibt es noch die Möglichkeit, ein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück aufzuheben.
Hierzu sind nach § 875 I 1 BGB grundsätzlich die Erklärung des Berechtigten, das Recht aufzuheben, sowie dessen Löschung im Grundbuch erforderlich. Erklärungsadressat der Löscherklärung ist nach § 875 I 2 BGB das Grundbuchamt oder derjenige, zu dessen Gunsten die Aufhebung erfolgt. Unter den Voraussetzungen des § 875 II BGB kann der Berechtigte schon vor der Löschung im Grundbuch an seine Erklärung gebunden sein.
Nach § 876 I BGB ist für die Aufhebung eines belasteten Rechts die Zustimmung des Inhabers des belastenden Rechts gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich.
Beispiel
E möchte Deutschland hinter sich lassen und auswandern. Aus diesem Grund ist sie der Meinung, dass ihr ihre Grundschuld, die sie am Grundstück des M hat, nichts mehr nützt und möchte diese aufheben.
Sie möchte die Grundschuld an dem Grundstück in Tübingen aufheben. Die Grundschuld ist jedoch mit einem Pfandrecht der Bank B belastet. Um ihre Grundschuld aufheben zu können, bedarf N nach § 876 I 1 BGB einer Zustimmung der Pfandgläubigerin B.
Bei der Aufhebung des Eigentums an einem Grundstück ist § 875 BGB nicht einschlägig.
Die Aufhebung des Eigentums ist in § 928 I BGB vorgesehen. Sie ist ebenfalls durch Verzichtserklärung und Eintragung ins Grundbuch möglich.
3. Inhaltsänderung eines Rechts (§ 877 BGB)
Eine weitere Verfügung im Immobiliarsachenrecht stellt die Inhaltsänderung nach § 877 BGB dar. Hiernach ist § 873 BGB auf die Änderung eines Grundstücksrecht anwendbar. Mithin sind Einigung, Eintragung und die Berechtigung des Handelnden erforderlich.
Beispiel
Der Zinssatz einer Grundschuld, der im Grundbuch eingetragen ist, soll geändert werden.
