Im Immobiliarsachenrecht gibt es eine Vielzahl von Verfügungen über Grundstücke und dingliche Rechte an Grundstücken.
Definition
Eine Verfügung ist eine unmittelbare, rechtsgeschäftliche Einwirkung auf ein bestehendes Recht.
Mögliche Verfügungen im Immobiliarsachenrecht sind:
Die Rechte an Immobilien sind in der Regel übertragbar. Nicht übertragbar sind jedoch:
der Nießbrauch gemäß § 1059 S. 1 BGB,
die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß § 1092 I 1 BGB und
die Reallast in der Form des § 1111 II BGB.
Zentraler Ausgangspunkt für alle Verfügungen im Immobiliarsachenrecht ist § 873 I BGB. Dieser regelt die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, die Belastung eines Grundstücks mit einem Recht und die Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts. Damit ist der Großteil der möglichen Verfügungen abgedeckt. Gemeinsame Voraussetzung für diese Verfügungen sind die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.
I. Übereignung von Grundstücken
Besonders klausurrelevant ist die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück im Rahmen der Übereignung nach § 873 I Alt. 1 BGB.
1. Voraussetzungen
Voraussetzung für eine wirksame Übereignung sind nach § 873 I BGB die Einigung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Außerdem muss der Verfügende im Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands verfügungsbefugt gewesen sein.
a) Auflassung
aa) Grundsatz
Erste Voraussetzung der Übereignung eines Grundstücks ist die Einigung. Nach § 873 I BGB müssen sich der Verfügende und der andere Teil über den Eintritt der Rechtsänderung einigen. Es ist ein wirksamer Vertragsschluss erforderlich. Es handelt sich um einen dinglichen Vertrag, auf den die Grundsätze der Rechtsgeschäftslehre entsprechende Anwendung finden.
Im Hinblick auf die Einigung über den Übergang des Eigentums an einem Grundstück enthält § 925 BGB eine spezielle Regelung. In diesem Fall wird die Einigung als Auflassung bezeichnet.
Definition
Die Auflassung ist die Einigung über die Übertragung des Grundstückseigentums.
Sie unterliegt auch höheren Anforderungen, als in § 873 I BGB vorgesehen. Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, etwa einem Notar oder einem Konsularbeamten im Ausland erklärt werden.
Merke
Im Gegensatz zur Auflassung bedarf die Einigung im Rahmen des § 873 I BGB keiner besonderen Form.
Die Auflassung ist nach § 925 II BGB, im Gegensatz zur Einigung im Rahmen der §§ 929 ff. BGB, bedingungsfeindlich. Aufgrund dieser Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung ist bei Grundstücken kein Eigentumsvorbehalt möglich.
bb) Auflassungsanwartschaft
Sofern die Auflassung bereits erfolgt ist, die Eintragung ins Grundbuch und damit der Rechtserwerb aber noch aussteht, kann der Erwerber eine Auflassungsanwartschaft inne haben.
Merke
Als Auflassungsanwartschaft wird die Rechtsposition des Grundstückerwerbers bezeichnet, wenn die Auflassung erfolgt ist, eine Eintragungsbewilligung erteilt wurde und der Erwerber den Eintragungsantrag nach § 13 I 1 GBO gestellt hat.
Die Auflassungsanwartschaft ist die Vorstufe des Eigentums und damit eine Eigentumsanwartschaft. Sie endet mit der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Sie weist damit Ähnlichkeiten zum Anwartschaftsrecht bei beweglichen Sachen auf.
Die Auflassungsanwartschaft ist ebenfalls ein sonstiges Recht im Sinne des § 823 I BGB.
Auch wird sie wie das Vollrecht übertragen. Es ist die eine weitere Auflassung über die Übertragung der Anwartschaft erforderlich.
Klausurhinweis
In einer Klausur ist im Wege der Auslegung präzise herauszuarbeiten, ob über eine Auflassungsanwartschaft, über das künftige Eigentum oder das aktuelle Eigentum verfügt wird.
Einigen sich Veräußerer und Erwerber über den Übergang des künftigen Eigentums, handelt es sich um eine antizipierte Verfügung. Die Verfügung wird wirksam, sobald der Veräußerer für eine juristische Sekunde Eigentum erwirbt.
Einigt sich der Veräußerer mit dem Erwerber über den sofortigen Eigentumserwerb, verfügt er als Nichtberechtigter über das Eigentum des E. Ein Erwerb nach §§ 873 I, 925, 892 I BGB ist ausgeschlossen, da der Veräußerer nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Damit ist die Verfügung nur sofort wirksam, wenn der Eigentümer den Veräußerer hierzu gemäß § 185 I BGB ermächtigt hat.
In der Regel enthält die Auflassung zwischen Eigentümer und Veräußerer eine konkludente Verfügungsermächtigung im Sinne des § 185 I BGB. Der Erwerber kann direkt ins Grundbuch eingetragen werden. Eine Zwischeneintragung des Veräußerers ist mithin entbehrlich.
b) Eintragung
Neben der Auflassung nach § 925 BGB ist gemäß § 873 I BGB die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch erforderlich. Der Eigentumsübergang erfolgt erst, wenn beide Voraussetzungen des § 873 I BGB erfüllt sind.
c) Berechtigung
Das Grundstückseigentum geht nach §§ 873 I, 925 I BGB nur über, wenn der Veräußerer auch berechtigt ist.
Anders als der Wortlaut des § 873 I BGB („Einigung des Berechtigten“) den Anschein erweckt, ist es weder notwendig noch ausreichend, dass der Verfügende im Zeitpunkt der Einigung Berechtigter war. Entscheidend ist vielmehr, dass der Verfügende bei Komplettierung des Erwerbstatbestands (also des Vorliegens beider Voraussetzungen des §§ 873 I, 925 I BGB, was in der Regel mit Grundbucheintragung geschieht), berechtigt ist.
Aus § 885 I 1 BGB ergibt sich, dass derjenige, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Verfügung betroffen ist, Berechtigter im Sinne des § 873 I BGB ist. Berechtigter ist damit derjenige, dessen Recht von der Verfügung betroffen wird. Bei der Übereignung eines Grundstücks ist dies der Grundstückseigentümer.
Dem berechtigten Grundstückseigentümer kann, wie auch im Mobiliarrecht, die Verfügungsbefugnis fehlen.
Beispiel
Fehlt die Verfügungsbefugnis, etwa wegen der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, ist die Verfügung nach § 81 I 1 InsO unwirksam. Gleichzeitig ist der Insolvenzverwalter kraft Gesetzes verfügungsbefugt.
Generell können Rechtsänderungen nur eintreten, wenn der Verfügende im Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands (also der Grundbucheintragung) verfügungsbefugt ist.
Da sich das Grundbuchverfahren jedoch hinziehen kann, stellt § 878 BGB unter bestimmten Voraussetzungen auf den Zeitpunkt des Eintragungsantrags ab.
§ 878 BGB erfordert, dass die Willenserklärung des Berechtigten gemäß § 873 II BGB vor Entstehen der Verfügungsbeschränkung bindend geworden ist und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt ebenfalls vor Entstehen der Verfügungsbeschränkung gestellt wurde.
Ist dies der Fall, hindert nach § 878 BGB die nachträgliche Verfügungsbeschränkung den Rechtserwerb nicht.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 873 II BGB neben den § 878 BGB kommentieren, um nicht zu vergessen, wann die Auflassung bindend wird. Auch kannst du dir die Verfügungsbeschränkungen nach § 81 InsO, §§ 135, 136, 1984, 2113, 2211 BGB neben den § 878 BGB kommentieren, da es sich hierbei um die Hauptfälle des § 878 BGB handelt.
2. Rechtslage zwischen Einigung und Eintragung
Die Rechtsänderung in Gestalt des Übergangs des Eigentums tritt erst ein, wenn alle Voraussetzungen des §§ 873 I, 925 I BGB erfüllt sind. Die Einigung muss demnach bis zur Eintragung fortbestehen und der Veräußerer muss im Zeitpunkt der Eintragung berechtigt sein.
Der Erwerber hat, nachdem er seinen Antrag beim Grundbuchamt gestellt hat, keinen Einfluss darauf, wie schnell dieses arbeitet und ihn einträgt.
Lässt sich das Grundbuchamt hierbei Zeit, kann dies den Eigentumserwerb gefährden, da der Veräußerer inzwischen von seiner Einigung abrücken könnte oder in seiner Verfügungsbefugnis beschränkt werden könnte.
Der Erwerber hat jedoch bereits alles seinerseits Erforderliche für den Rechtserwerb getan und ist damit schutzwürdig.
a) §§ 873 II, 878 BGB
Der Schutz des Erwerbers in der Phase zwischen Einigung und Eintragung realisiert sich zum einen nach § 873 II BGB, der eine Bindung an die Einigung vorsieht. Veräußerer und Erwerber sind an die Einigung gebunden, wenn diese im Sinne des § 128 BGB notariell beurkundet wurde; vor einem Beamten des Grundbuchamts geschlossen wurde oder wenn der Veräußerer dem Erwerber eine öffentlich beglaubigte Eintragungsbewilligung nach §§ 19, 29 GBO ausgehändigt hat.
Weiterhin wird der Erwerber in § 878 BGB davor geschützt, dass zwischen Einigung und Eintragung Verfügungsbeschränkungen entstehen, die den Rechtserwerb vereiteln.
Generell können Rechtsänderungen nämlich nur eintreten, wenn der Verfügende im Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands (also der Grundbucheintragung) verfügungsbefugt ist.
Da sich das Grundbuchverfahren hinziehen kann, stellt § 878 BGB unter bestimmten Voraussetzungen auf den Zeitpunkt des Eintragungsantrags ab.
§ 878 BGB erfordert, dass die Willenserklärung des Berechtigten gemäß § 873 II BGB vor Entstehen der Verfügungsbeschränkung bindend geworden ist und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt ebenfalls vor Entstehen der Verfügungsbeschränkung gestellt wurde.
Ist das der Fall, hindert die nachträgliche Verfügungsbeschränkung den Rechtserwerb nicht.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 873 II BGB neben den § 878 BGB kommentieren, um nicht zu vergessen, wann die Auflassung bindend wird. Auch kannst du dir die Verfügungsbeschränkungen nach § 81 InsO, §§ 135, 136, 1984, 2113, 2211 BGB neben den § 878 BGB kommentieren, da es sich hierbei um die Hauptfälle des § 878 BGB handelt.
b) Auflassungsanwartschaft
Aufgrund der Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung nach § 925 II BGB ist bei Grundstücken kein Eigentumsvorbehalt möglich. Sofern die Auflassung bereits erfolgt ist, die Eintragung ins Grundbuch und damit der Rechtserwerb aber noch aussteht, kann der Erwerber stattdessen eine Auflassungsanwartschaft inne haben.
Definition
Als Auflassungsanwartschaft wird die Rechtsposition des Grundstückerwerbers bezeichnet, wenn die Auflassung erfolgt ist, eine Eintragungsbewilligung erteilt wurde und der Erwerber den Eintragungsantrag nach § 13 I 1 GBO selbst gestellt hat.
Merke
Nur wenn der Erwerber den Antrag auf Eintragung ins Grundbuch selbst gestellt hat, verhilft ihm dies zu einer gesicherten Rechtsposition. Hat demgegenüber der Veräußerer den Antrag auf Eintragung des Erwerbers gestellt, so kann er diesen wieder zurücknehmen.
Die Auflassungsanwartschaft ist die Vorstufe des Eigentums und damit eine Eigentumsanwartschaft. Sie endet mit dem Eigentumserwerb durch Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch und weist Ähnlichkeiten zum Anwartschaftsrecht bei beweglichen Sachen auf.
Die §§ 985, 1004 BGB sind entsprechend anwendbar. Außerdem ist die Auflassungsanwartschaft ebenfalls als sonstiges Recht im Sinne des § 823 I BGB einzuordnen.
Auch wird sie wie das Vollrecht übertragen, also nach §§ 873 I, 925 I BGB analog. Hierbei ist eine weitere Auflassung über die Übertragung der Anwartschaft erforderlich.
Klausurtipp
In einer Klausur ist im Wege der Auslegung präzise herauszuarbeiten, ob über eine Auflassungsanwartschaft, über das künftige Eigentum oder das aktuelle Eigentum verfügt wird.
Einigen sich Veräußerer und Erwerber über den Übergang des künftigen Eigentums, handelt es sich um eine antizipierte Verfügung. Die Verfügung wird wirksam, sobald der Veräußerer für eine juristische Sekunde Eigentum erwirbt.
Einigt sich der Veräußerer mit dem Erwerber über den sofortigen Eigentumserwerb, verfügt er als Nichtberechtigter über das Eigentum des E. Ein Erwerb nach §§ 873 I, 925, 892 I BGB ist ausgeschlossen, da der Veräußerer nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Damit ist die Verfügung nur sofort wirksam, wenn der Eigentümer den Veräußerer hierzu gemäß § 185 I BGB ermächtigt hat.
Merke
In der Regel enthält die Auflassung zwischen Eigentümer und Veräußerer eine konkludente Verfügungsermächtigung im Sinne des § 185 I BGB. Der Erwerber kann direkt ins Grundbuch eingetragen werden. Eine Zwischeneintragung des Veräußerers ist mithin entbehrlich.
II. Gutgläubiger Erwerb
Ist der Veräußerer nicht Grundstückseigentümer und damit Nichtberechtigter und kommt auch keine Wirksamkeit der Verfügung kraft gesetzlicher Verfügungsbefugnis oder Verfügungsermächtigung nach § 185 I BGB in Betracht, ist auch im Immobiliarsachenrecht ein gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten zu prüfen.
Der gutgläubige Erwerb im Immobiliarsachenrecht ist in den §§ 873 I, 925 I, 892 BGB geregelt. Nach dem Grundtatbestand des § 892 I 1 Hs. 1 BGB gilt der Inhalts des Grundbuchs zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, als richtig.
1. Voraussetzungen
a) Voraussetzungen der §§ 873 I, 925 I BGB
Zunächst müssen, so wie beim "normalen" Eigentumserwerb die Auflassung und Eintragung erfolgt sein.
b) Unrichtigkeit des Grundbuchs
Voraussetzung des gutgläubigen Erwerbs ist damit die Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Das Grundbuch ist unrichtig, wenn die formelle Rechtslage im Grundbuch nicht der materiellen Rechtslage entspricht.
Das Grundbuch ist unrichtig, wenn es der wirklichen Rechtslage widerspricht oder sie nicht oder nicht vollständig ausweist.
Beispiel
Eigentümer ist E, eingetragen ist BE.
Grundschuldgläubiger ist G1, eingetragen ist G2.
Eine Grundschuld ist zu Unrecht gelöscht.
Eine Grundschuld ist zu Unrecht eingetragen.
Entscheidender Zeitpunkt für die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist der Zeitpunkt des Komplettierung des Erwerbstatbestands. Ist das Grundbuch bei Einsicht oder Antragstellung unrichtig, wird es dann aber noch vor Komplettierung des Erwerbstatbestands berichtigt, findet § 892 BGB keine Anwendung.
Ist es bei Einsicht oder Antragstellung richtig, wird dann aber noch vor Komplettierung des Erwerbstatbestands unrichtig, ist § 892 I BGB anwendbar.
c) Verkehrsgeschäft
Wie auch im Mobiliarsachenrecht schützt der gutgläubige Erwerb nur den Erwerb durch Rechtsgeschäft. Nicht geschützt ist damit der Erwerb kraft Gesetzes (vor allem durch Universalsukzession) oder kraft Hoheitsakts (namentlich im Wege der Zwangsvollstreckung). Verkehrsschutz, wie ihn § 892 I BGB bezweckt, gibt es damit nur im rechtsgeschäftlichen Verkehr.
Da § 892 I BGB den Rechtsverkehr schützt, muss der Rechtsverkehr von dem Rechtsgeschäft betroffen sein. Dies ist nur der Fall, wenn es sich um ein Verkehrsgeschäft handelt. Der Rechtsverkehr ist nur betroffen, wenn mindestens ein Erwerber nicht auf Veräußererseite steht.
Beispiel
A veräußert ein Grundstück an eine Gesellschaft oder eine Erbengemeinschaft, an der A und B beteiligt sind.
Ist der Rechtsverkehr nicht betroffen, weil nur Erwerber beteiligt sind, die nicht auch auf Veräußererseite stehen, findet § 892 I BGB keine Anwendung aufgrund teleologischer Reduktion.
Beispiel
Sowohl im Mobiliar- als auch im Immobiliarsachenrecht setzt der gutgläubige Erwerb einen rechtsgeschäftlichen Erwerb in Gestalt eines Verkehrsgeschäfts voraus.
2. Ausschluss
Der gutgläubige Erwerb ist nach § 892 I 1 Hs. 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen ist oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Einwendungen gegen den gutgläubigen Erwerb bestehen damit in Form eines Widerspruchs oder der Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs.
a) Eintragung eines Widerspruchs
Ist ein Widerspruch im Sinne des § 899 BGB gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen, gilt die Fiktion des § 892 I 1 Hs.1 BGB nicht. Der Widerspruch zerstört den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (nicht aber die Fiktion des § 891 BGB!).
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 899 BGB neben den § 892 I 1 Hs.2 BGB kommentieren. Entscheidender Zeitpunkt für die Eintragung des Widerspruchs ist auch hier die Komplettierung des Erwerbstatbestands.
Beispiel
Der Erwerber nimmt zunächst Einsicht ins Grundbuch und stellt sodann seinen Eintragungsantrag. Dann wird in das Grundbuch ein Widerspruch eingetragen.
Hier sperrt der Widerspruch den Erwerb vom Nichtberechtigten, obwohl der Erwerber hiervon nichts wissen konnte. § 892 II BGB hilft hierbei nicht weiter, da er nur die Kenntnis des Erwerbers betrifft. Auch eine analoge Anwendung des § 892 II BGB scheidet mangels planwidriger Regelungslücke aus.
b) Kenntnis der Unrichtigkeit des Grundbuchs
Weiterer Ausschlussgrund für den gutgläubigen Erwerb ist nach § 892 I 1 Hs. 2 BGB die Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs. Dem Erwerber schadet damit nur positive Kenntnis der Rechtslage, nicht grobe Fahrlässigkeit. Damit sind sowohl Tatsachenkenntnis, als auch grob fahrlässige Unkenntnis.
Beispiel
Im Gegensatz zum Mobiliarrecht, in dem nach § 932 II BGB der gutgläubige Erwerb schon bei grob fahrlässiger Unkenntnis des fehlenden Eigentums ausscheidet, setzt § 892 I 1 Hs. 2 BGB höhere Anforderungen an den Ausschluss des gutgläubigen Erwerbs bei Immobilien. Dies ergibt sich daraus, dass das Grundbuch im Gegensatz zum Besitz einen stärkeren Rechtsscheinträger darstellt, auf den der Rechtsverkehr in höherem Maße vertraut.
Abweichend von den allgemeinen Regeln, verzichtet § 892 II BGB, wenn es um den entscheidenden Zeitpunkt der Kenntnis geht, auf die Komplettierung des Erwerbstatbestands und lässt statt der Einigung und Eintragung, die Einigung und den Eintragungsantrag genügen. Entscheidend ist die Kenntnis zum Zeitpunkt des jeweils später vorgenommenen Aktes. Damit ist im Rahmen des § 892 II BGB ein früherer Zeitpunkt relevant, als etwa hinsichtlich des Widerspruchs nach § 899 BGB.
Grund hierfür ist, dass die Parteien nach der Stellung des Antrags auf Eintragung den Zeitpunkt des Erwerbs nicht in der Hand haben und dieser allein vom Grundbuchamt abhängt.
Fraglich ist auf welchen Zeitpunkt es für die Kenntnis ankommt, wenn neben der Eintragung noch weitere Erfordernisse ausstehen:
So kann noch der Eintritt einer Bedingung oder eines Termins erforderlich sein. Da dieser nicht zum Erwerbstatbestand nach §§ 873 I, 925 I BGB gehört, bleibt § 892 II BGB anwendbar. Damit schadet Kenntnis nur bis zur Antragstellung. Ist der Antrag gestellt und erhält der Erwerber danach Kenntnis, obwohl noch eine Bedingung oder ein Termin ausstehen, ist dies für einen gutgläubigen Erwerb unschädlich.
Außerdem kann trotz Einigung und gestelltem Eintragungsantrag noch eine Genehmigung im Sinne des § 184 I BGB ausstehen. Mit Blick auf § 892 II BGB könnte man meinen, dass auch hier die Kenntnis bis zur Einigung oder der Stellung des Eintragungsantrags maßgeblich ist. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber mit § 892 II BGB nur zum Ausdruck bringen wollte, dass die Kenntnis der Rechtslage nicht mehr schadet, wenn alle rechtsgeschäftlichen Erfordernisse, mit Ausnahme der Eintragung erfüllt sind. Anders als bei der ausstehenden Eintragung, auf deren Zeitpunkt der Erwerber keinen Einfluss hat, stellt die Erteilung einer Genehmigung ein rechtsgeschäftliches Erfordernis des Erwerbs dar. Aus diesem Grund hilft § 892 II BGB dem Erwerber hier nicht weiter. Seine Kenntnis schadet ihm bis zur Erteilung der Genehmigung.
Auch kann etwa bei der Bestellung einer Hypothek noch die Darlehensvalutierung ausstehen.
Beispiel
Fall
Nichteigentümer NE bestellt G eine Hypothek. Nachdem G den Eintragungsantrag gestellt hat, erfährt er, dass NE garnicht Eigentümer ist. Trotzdem zahlt er das Darlehen aus.
Ist G Hypothekar geworden?
Lösung
Der Wortlaut des § 892 II BGB spricht dafür, da G bei der Stellung des Eintragungsantrags gutgläubig war. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass § 892 II BGB unglücklich formuliert ist. Der Gesetzgeber wollte mit der Vorschrift nur zum Ausdruck bringen, dass Kenntnis der Rechtslage nicht mehr schadet, wenn alle Voraussetzungen des Rechtserwerbs mit Ausnahme der Eintragung erfüllt sind. Auf den Zeitpunkt der Eintragung hat der Erwerber nämlich keinen Einfluss.
Da erst die Darlehensauszahlung die Eigentümergrundschuld nach § 1163 I 1 BGB zur Hypothek werden lässt, hindert die Kenntnis den Erwerb der Hypothek.
Für die Kenntnis des Erwerbers im Rahmen des § 892 I 1 Hs. 2 BGB ist nach dem Rechtsgedanken des § 892 II BGB der letzte Akt maßgeblich, der von einer der Parteien vorgenommen werden kann.
3. Rechtsfolge
Ist diese Voraussetzung des § 892 I BGB erfüllt, sieht die Norm auf der Rechtsfolgenseite vor, dass der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt.
Weicht der Inhalt des Grundbuchs von der wirklichen Rechtslage ab, wird der Inhalt des Grundbuchs als richtig fingiert.
Die Fiktion beschränkt sich hierbei auf den Moment der Komplettierung des Erwerbstatbestands. Es erfolgt keine zeitliche Ausdehnung. Vor Komplettierung des Erwerbstatbestands ist die Fiktion nicht erforderlich. Nachher ist sie überflüssig, weil der Erwerber das Recht dann schon erworben hat.
Damit erschöpft sich die Fiktion des § 892 I BGB darin, den Rechtserwerb zu ermöglichen. Der Grundbuchinhalt wird nur insoweit als richtig fingiert. Der Inhalt des Grundbuchs gilt auch nur zugunsten des Erwerbers als richtig.
4. Verfügungsbeschränkungen
Die Vorschrift des § 892 I 1 BGB schützt den Rechtsverkehr, der darauf vertraut, dass der im Grundbuch eingetragene Veräußerer auch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks ist.
Darüber hinaus gibt es in § 892 I 2 BGB noch einen Schutz des Rechtsverkehrs im Hinblick auf Verfügungsbeschränkungen. Dieser wird dann relevant, wenn der der Buchberechtigte zwar tatsächlich Grundstückseigentümer und damit berechtigt ist, ihm aber die Verfügungsbefugnis fehlt.
Klausurtipp
Hast du eine solche Konstellation vor dir, solltest du zunächst daran denken den § 878 BGB zu prüfen. Sofern die Verfügungsbefugnis erst nach der Antragstellung beschränkt wurde, hindert diese nachträgliche Verfügungsbeschränkung den Rechtserwerb nicht.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 878 BGB neben den § 892 I 2 BGB kommentieren, um dich daran zu erinnern, dass die Vorschrift vorrangig zu prüfen ist.
Soweit § 878 BGB nicht einschlägig ist, weil die Verfügungsbeschränkung schon vor der Stellung des Antrags auf Eintragung bestand, kann § 892 I 2 BGB dem Erwerber weiterhelfen. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist diese Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie
aus dem Grundbuch ersichtlich oder
dem Erwerber bekannt ist.
Anders als § 892 I 1 BGB ordnet § 892 I 2 BGB nur negative Publizität an.
Ist eine Verfügungsbeschränkung weder aus dem Grundbuch ersichtlich noch bekannt, wird sie als nichtexistent fingiert. Der als Rechtsinhaber Eingetragene gilt dann als verfügungsbefugt.
Der Wortlaut des § 892 I 2 BGB erfasst nur relative Verfügungsbeschränkungen. Absolute Verfügungsbeschränkungen werden von § 892 I 2 BGB nur erfasst, soweit die entsprechende Anwendung des § 892 I 2 BGB explizit angeordnet ist.
In § 1365 BGB, der ein absolutes Verfügungsverbot bei Verfügungen über das Vermögen im Ganzen in der Zugewinngemeinschaft enthält, wird nicht auf § 892 I 2 BGB verwiesen. Damit ist bei einer solchen Verfügung kein gutgläubiger Erwerb möglich.
5. Gutgläubiger Erwerb durch eine GbR
Ein Sonderproblem im Immobiliarsachenrecht stellt der gutgläubige Erwerb durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts dar. Nach § 47 II 1 GBO ist eine GbR formell grundbuchfähig.
Da es aber für die GbR kein Äquivalent zum Handelsregister und damit auch keine Registerpublizität gibt, lässt sich nur schwer feststellen, ob die GbR überhaupt existiert, wer ihre Gesellschafter sind und wer sie rechtswirksam vertritt.
Merke
Dies wird sich voraussichtlich mit Inkrafttreten des MoPeG zum 01.01.2024 ändern, das das GbR-Recht stark reformieren wird. Dazu mehr zu gegebener Zeit.
a) Vermutungswirkung des § 899a BGB
Aus diesem Grund könnten Grundstücke von einer GbR ohne eine gesetzliche Regelung nicht rechtssicher erworben werden. An dieser Stelle kommt § 899a BGB ins Spiel. Nach § 899a S. 1 BGB wird in Ansehung des eingetragenen Rechts vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 II 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind. Diese Vermutung tritt neben die Vermutung nach § 891 I BGB, dass das eingetragene Recht der GbR zusteht.
Gibt es tatsächlich mehr oder weniger Gesellschafter, wird nach § 899a S.2, 892 I 1 Hs. 1 BGB fingiert, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 II 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind.
Diese Fiktion tritt neben die Fiktion des § 892 I 1 BGB, wonach fingiert wird, dass die eingetragene GbR Rechtsinhaberin ist.
b) Vermutung bei abweichendem Gesellschafterbestand
Die Vorschrift des § 899a BGB wird damit relevant, wenn der Gesellschafterbestand unrichtig im Grundbuch eingetragen ist, etwa weil ein neuer Gesellschafter eingetreten ist oder ein Gesellschafter ausgeschieden ist. Durch die Veränderung im Gesellschafterkreis wird das Grundbuch in Ansehung des § 47 II 1 GBO unrichtig und bedarf der Berichtigung.
Der Gesellschafterbestand wirkt sich auf die wirksame Vertretung der Gesellschaft im Rahmen der Auflassung aus. Nach §§ 709, 714 BGB sind grundsätzlich sämtliche Gesellschafter gemeinschaftlich vertretungsbefugt. Sie haben nur Gesamtvertretungsmacht. Ist ein neuer, bisher nicht im Grundbuch eingetragener, Gesellschafter nicht an der Auflassung beteiligt, scheitert diese grundsätzlich an der fehlenden Vertretungsmacht der sonstigen Gesellschafter. Es besteht an sich keine wirksame Stellvertretung nach § 164 I BGB. Indem § 899a BGB jedoch den guten Glauben an den Gesellschafterbestand schützt, vermittelt er über §§ 709, 714 BGB reflexartig auch den Schutz des guten Glaubens an die Vertretungsmacht der handelnden Gesellschafter, sofern alle Eingetragenen handeln.
Beispiel
Fall
E übereignet sein Grundstück an die Constellatio - GbR (C - GbR). Die Übereignung ist jedoch unerkannt nichtig, da E zum Zeitpunkt der Einigung geschäftsunfähig war. Die C - GbR mit den Gesellschaftern A, S und S wird dennoch als Grundstückseigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Anschließend kommt es zu einer Änderung der Personenverhältnisse in der C - GbR. A verlässt die C - GbR und wird durch P ersetzt, ohne dass dies im Grundbuch vermerkt wird. S und S und A verkaufen und übereignen das Grundstück im Namen der C - GbR an D. D wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Wurde D Eigentümer des Grundstücks?
Lösung
Ein Eigentumserwerb des D an dem Grundstück setzt nach §§ 873 I, 925 I BGB eine wirksame Auflassung, die Eintragung des D im Grundbuch und die Berechtigung der C - GbR voraus. Da die C - GbR im Zeitpunkt der Übereignung des Grundstücks an D nicht dessen Eigentümerin war, kommt nur ein Erwerb vom Nichtberechtigten nach §§ 873 I, 925 I, 892 I 1 BGB in Betracht. Ein solcher setzt zunächst voraus, dass eine wirksame Auflassung zwischen D und der C - GbR besteht.
Hierzu müssen zwei übereinstimmende Willenserklärungen, gerichtet auf den Eigentumserwerb des D vorliegen. Hinsichtlich der Willenserklärung der C - GbR ist eine wirksame Stellvertretung nach § 164 I 1 BGB erforderlich. S und A haben offenkundig im Namen des C - GbR gehandelt. Dies müsste auch mit Vertretungsmacht gesehen sein. Gemäß §§ 709, 714 BGB besteht eine Gesamtvertretungsmacht der GbR-Gesellschafter. A war zum Zeitpunkt der Übereignung an D kein Gesellschafter mehr. Da die übrigen Gesellschafter S und S ohne Mitwirkung von P gehandelt haben, hatten sie an sich keine Vertretungsmacht. Folglich würde es an einer Willenserklärung der C - GbR und damit an der Auflassung nach §§ 873 I, 925 I BGB fehlen.
Nach §§ 899a S. 2, 892 I 1 BGB wird jedoch der gute Glaube an den Gesellschafterschafterbestand geschützt. Da kein Widerspruch nach § 899 BGB im Hinblick auf den Gesellschafterbestand eingetragen war und D von den wahren Personenverhältnissen keine Kenntnis hatte, wird fingiert, dass nur die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter S, S und A Gesellschafter sind und dass darüber hinaus keine Gesellschafter mehr bestehen. Die Fiktion des §§ 899a S. 2, 892 I 1 BGB hat zur Folge, dass S, S und A die C - GbR wirksam vertreten konnte. Der gute Glaube des D an die Vertretungsmacht der eingetragenen Gesellschafter wird mittelbar geschützt.
Es liegt eine wirksame Auflassung im Sinne des § 925 I BGB vor.
Auch wurde D nach § 873 I BGB ins Grundbuch eingetragen.
Über das fehlende Eigentum der C - GbR helfen §§ 873 I, 925 I, 892 I 1 Hs. 1 BGB hinweg, da die C - GbR als Grundstückseigentümerin im Grundbuch eingetragen war und kein Ausschlussgrund nach § 892 I 1 Hs. 2 BGB einschlägig ist.
Damit wurde D Eigentümer des Grundstücks.
c) Kondiktionsfestigkeit des Erwerbs
Ein Folgeproblem des § 899a BGB stellt das Problem der Kondiktionsfestigkeit des Erwerbs dar. Wer ein Grundstück nach §§ 873 I, 925 I BGB erwirbt, darf es nur behalten, wenn es einen Rechtsgrund für den Erwerb gibt. Andernfalls kann die GbR nach § 812 I 1 Alt. 1 BGB Besitz und Eigentum an dem Grundstück kondizieren. Im Rahmen des rechtlichen Grundes des Erwerbs stellt sich die Frage, ob das schuldrechtliche Rechtsgeschäft wirksam ist.
Da die Gesellschafter nach §§ 709, 714 BGB nur Gesamtvertretungsmacht haben, fehlt den Handelnden die Vertretungsmacht, wenn nicht alle wirklichen Gesellschafter handeln. Das Grundgeschäft, in der Regel ein Kaufvertrag, ist nach § 177 I BGB schwebend unwirksam. Sofern die GbR nicht genehmigt, kann sie die Immobilie oder das Immobiliarrecht nach § 812 I 1 Alt. 1 BGB kondizieren.
Dies würde jedoch bedeuten, dass jeder auf § 899a BGB gestützte Erwerb kondiziert werden könnte. Um dies zu vermeiden, kann über die Anwendung des § 899a BGB auf das schuldrechtliche Geschäft nachgedacht werden. Dies ist durch Auslegung zu bestimmen.
Problem
Kondiktionsfestigkeit des Eigentumserwerbs an Immobilien durch eine GbR
Gegen eine Anwendung des § 899a BGB auf das schuldrechtliche Geschäft spricht die systematische Stellung des § 899a BGB im Sachenrecht. Es handelt sich um ein auf das Sachenrecht begrenztes Regelungsziel. Die Anwendung auf schuldrechtliche Geschäfte müsse im Sinne der Rechtssicherheit und Absolutheit des Sachenrechts ausscheiden.
Für eine Anwendung des § 899a BGB auf das schuldrechtliche Geschäft spricht jedoch der telos der Norm. Dieser besteht darin den Verkehrsschutz zu gewährleisten. Könnte jeder auf § 899a BGB gestützte Erwerb wieder kondiziert werden, wäre dies widersinnig. Schließlich besteht der Zweck des § 899a BGB darin, den Grundstückserwerb von der GbR zu ermöglichen.
III. Sonstige Verfügungen
Die Eigentumsübertragung ist in der Klausur sicherlich die wichtigste Verfügung im Immobiliarsachenrecht. Aber sie ist nicht die Einzige. Weitere Verfügungen sind
1. Belastung und Übertragung dinglicher Rechte und Grundpfandrechte
Neben der Übertragung von Rechten an Grundstücken nach § 873 I Var. 1 BGB, regelt § 873 I Var. 2 BGB auch die Belastung eines Grundstücks mit einem dinglichen Recht. Genauer gesagt wird nicht das Grundstück, sondern das Grundstückseigentum mit beschränkten dinglichen Rechten, etwa einer Hypothek, Grundschuld oder Dienstbarkeit, belastet.
Im Ausgangspunkt setzt die Belastung des Grundeigentums mit einem beschränkten dinglichen Recht nach § 873 I BGB die Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung und deren Eintragung in das Grundbuch voraus. Außerdem muss der Besteller des beschränkten dinglichen Rechts zur Verfügung berechtigt sein. Je nach beschränktem dinglichem Recht können noch zusätzliche Voraussetzungen für die Bestellung hinzukommen. Genaueres dazu findest du in den Artikeln über die dinglichen Rechte.
Merke
Im Rahmen der Belastung nach § 873 I BGB ist bloß eine Einigung und keine Auflassung nach § 925 I BGB erforderlich. Damit kann die Einigung formfrei erfolgen.
Außerdem sieht § 873 I Var. 3 BGB vor, dass die beschränkten dinglichen Rechte durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch von einer auf die andere Person übertragen werden können. Auch hier sind die Berechtigung und Verfügungsbefugnis des Verfügenden erforderlich (Achtung: Wird eine Grundschuld übertragen, ist der Grundschuldgläubiger der Berechtigte).
Gleiches gilt für die Belastung eines beschränkten dinglichen Rechts nach § 873 I Var. 3 BGB.
Beispiel
Verpfändung einer Grundschuld nach § 1291 BGB
Hypothekenbestellung an einem Erbbaurecht
2. Aufhebung eines Rechts (§§ 875 f. BGB)
Neben den Verfügungen über Grundstücksrechte, die in § 873 BGB geregelt sind, gibt es noch die Möglichkeit ein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück aufzuheben.
Hierzu ist nach § 875 I 1 BGB grundsätzlich die Erklärung des Berechtigten das Recht aufzuheben, sowie dessen Löschung im Grundbuch erforderlich. Erklärungsadressat der Löscherklärung ist nach § 875 I 2 BGB das Grundbuchamt oder der derjenige, zu dessen Gunsten die Aufhebung erfolgt. Unter den Voraussetzungen des § 875 II BGB kann der Berechtigte schon vor der Löschung im Grundbuch an seine Erklärung gebunden sein.
Nach § 876 I BGB ist für die Aufhebung eines belasteten Rechts die Zustimmung des Inhabers des belastenden Rechts erforderlich.
Beispiel
E möchte Deutschland hinter sich lassen und auswandern. Aus diesem Grund ist sie der Meinung, dass ihr ihre Grundschuld, die sie am Grundstück des M hat, nichts mehr nützt und möchte diese aufheben.
Sie möchte die Grundschuld an dem Grundstück in Tübingen aufheben. Die Grundschuld ist jedoch mit einem Pfandrecht der Bank B belastet. Um ihre Grundschuld aufheben zu können, bedarf N nach § 876 I 1 BGB einer Zustimmung der Pfandgläubigerin B.
Bei der Aufhebung des Eigentums an einem Grundstück ist § 875 BGB nicht einschlägig.
Die Aufhebung des Eigentums ist in § 928 I BGB vorgesehen. Sie ist ebenfalls durch Verzichtserklärung und Eintragung ins Grundbuch möglich.
3. Inhaltsänderung eines Rechts (§ 877 BGB)
Eine weitere Verfügung im Immobiliarsachenrecht stellt die Inhaltsänderung nach § 877 BGB dar. Hiernach ist § 873 BGB auf die Änderung eines Grundstücksrecht anwendbar. Mithin sind Einigung, Eintragung und die Berechtigung des Handelnden erforderlich.
Beispiel
Der Zinssatz einer Grundschuld, der im Grundbuch eingetragen ist, soll geändert werden.
