In der Klausur kann nach Ansprüchen eines Grundeigentümers gefragt sein. Hier kannst du teilweise auf dein Wissen aus dem Mobiliarsachenrecht zurückgreifen. Als Besonderheit gibt es im Immobiliarsachenrecht jedoch auch einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB.
Während im Mobiliarsachenrecht der Besitz die zentrale Publizitätsfunktion erfüllt (vgl. § 1006 BGB), tritt im Immobiliarsachenrecht das Grundbuch an diese Stelle (vgl. § 891 BGB). Neben den klassischen Eigentümeransprüchen, die du bereits aus dem Mobiliarsachenrecht kennst, tritt daher als immobiliarsachenrechtliche Besonderheit der Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB. Dieser schützt den wahren Eigentümer davor, dass ein anderer zu Unrecht im Grundbuch steht.
I. Ansprüche aus dem Eigentum (§§ 985 ff. BGB)
Dem Eigentümer eines Grundstücks stehen, ebenso wie dem Eigentümer einer beweglichen Sache, ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB und jeweils ein Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 1004 I 1, 2 BGB zu. Genaueres zu den Anspruchsvoraussetzungen findest du in den jeweiligen Artikeln. Auch das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV, §§ 987 ff. BGB) findet auf Grundstücke uneingeschränkt Anwendung.
Merke
Trenne streng zwischen dem Anspruch auf (physische) Herausgabe des Besitzes am Grundstück (§ 985 BGB, z. B. durch Räumung) und der Korrektur der formellen Buchposition im Grundbuch (§ 894 BGB)!
II. Anspruch auf Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB)
Demgegenüber stellt der Anspruch auf Grundbuchberichtigung eine Besonderheit des Immobiliarsachenrechts dar. Dieser räumt dem Eigentümer oder Rechteinhaber eines Grundstücks nach § 894 BGB das Recht ein, von einem fälschlicherweise Eingetragenen die Zustimmung zu dessen eigener Eintragung zu verlangen. Es handelt sich um einen Anspruch des wirklichen Berechtigten gegen den Buchberechtigten auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung, wenn das Grundbuch nicht der wahren Rechtslage entspricht. Eine Besonderheit des Anspruchs aus § 894 BGB ist, dass er gemäß § 898 BGB unverjährbar ist.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 898 BGB neben den § 894 BGB kommentieren.
1. Voraussetzungen
Neben der Unrichtigkeit des Grundbuchs sind wie bei § 985 BGB, die Aktiv- und die Passivlegitimation zu prüfen, sowie etwaige bestehende Einwendungen.
a) Unrichtigkeit des Grundbuchs
Der Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung setzt voraus, dass das Grundbuch unrichtig ist. Die wahre materielle Rechtslage entspricht nicht der formellen Rechtslage im Grundbuch. Hier prüfst du inzident, ob eine Grundstücksübereignung (§§ 873, 925 BGB) oder die Bestellung eines Grundpfandrechts (z. B. §§ 873, 1113 BGB) materiell-rechtlich wirksam war. Bei der Vormerkung ist eine Sonderheit zu beachten: Ist sie zu Unrecht eingetragen, ist § 894 BGB analog anwendbar, da es sich bei der Vormerkung um kein Recht handelt.
Klausurtipp
Häufig ist an dieser Stelle in der Klausur zu prüfen, ob etwa eine Übereignung des Grundstücks wirksam war oder ob ein Grundpfandrecht wirksam bestellt wurde.
b) Anspruchsteller
Anspruchsteller ist derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig im Grundbuch eingetragen ist. Damit ist der Inhaber des Rechts nach materieller Rechtslage aktivlegitimiert.
c) Anspruchsgegner
Anspruchsgegner ist nach dem Wortlaut des § 894 BGB derjenige, dessen Recht durch die Berichtigung des Grundbuchs betroffen wird. Hierbei ist § 894 BGB unglücklich formuliert, da der Buchberechtigte aus materiell-rechtlicher Sicht kein Recht hat, das betroffen sein könnte.
Gemeint ist, dass derjenige passivlegitimiert ist, wer die Eintragung des wahren Rechtsinhabers oder die Löschung einer Belastung nach § 39 GBO bewilligen kann und damit derjenige, der als Inhaber des betroffenen Rechts im Grundbuch eingetragen ist.
d) Einwendungen
Sind die Voraussetzungen des § 894 BGB erfüllt, ist noch zu prüfen, ob Einwendungen gegen den Anspruch bestehen. Die §§ 987 ff., 994 ff. BGB analog auf den Anspruch aus § 894 BGB anwendbar, sodass ein Zurückbehaltungsrecht des Buchbesitzers nach § 1000 S. 1 BGB in Betracht kommt. Weiterhin kann ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 I BGB bestehen.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 1000 S. 1 BGB und den § 273 I BGB neben den § 894 BGB kommentieren, damit du an diese Einwendungen denkst.
Die analoge Anwendung der §§ 987 ff., §§ 994 ff. BGB auf den Grundbuchberichtigungsanspruch wird damit begründet, dass die Stellung des Bucheigentümers im Verhältnis zum Eigentümer, der Stellung des Besitzers zum Eigentümer im Rahmen des EBV wesensverwandt ist. Auf der Rechtsfolgenseite ist zu berücksichtigen, dass der Anspruchssteller nach § 894 BGB die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs verlangen kann. Bei der Zustimmung handelt es sich um die Bewilligung nach § 19 GBO, die zur Vornahme der (richtigen) Eintragung des Berechtigten erforderlich ist.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 19 GBO neben den § 894 BGB kommentieren, um zu wissen, was mit der Zustimmung gemeint ist.
2. Sicherung
Der Anspruch auf Grundbuchberichtigung wird durch den Widerspruch nach § 899 BGB gesichert.
Durch die Möglichkeit der Eintragung eines Widerspruchs verhindert die Norm den gutgläubigen Erwerb vom Buchberechtigten nach § 892 I 1 Alt. 1 BGB und damit die Vereitelung des Anspruchs aus § 894 BGB. Erwirbt ein Dritter gutgläubig das Eigentum an dem Grundstück, verliert der bisherige Eigentümer seine Rechtsposition und somit auch die Aktivlegitimation für den Grundbuchberichtigungsanspruch. Damit scheidet dann der Anspruch aus § 894 BGB aus.
Die Eintragung des Widerspruchs erfolgt nach § 899 II BGB aufgrund einer Bewilligung des Buchberechtigten oder aufgrund einer einstweiligen Verfügung nach § 935 ZPO.
Da der Buchberechtigte praktisch selten eine Bewilligung erteilen wird, ist die Eintragung aufgrund einstweiliger Verfügung häufiger.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 935 ZPO neben den § 899 II BGB kommentieren, um zu wissen, wie der Widerspruch eingetragen wird.
3. Prozessuales
Ein Urteil über den Berichtigungsanspruch aus § 894 ZPO wirkt nach § 325 ZPO auch gegen den Rechtsnachfolger des Beklagten. Außerdem führt der Anspruchsgegner den Prozess im Wege der gesetzlichen Prozessstandschaft fort. Obsiegt der Kläger, so kann das Urteil gemäß § 727 ZPO gegen den Rechtsnachfolger umgeschrieben werden.
4. Konkurrenzen
Verhältnis zu § 985 BGB: § 894 BGB und § 985 BGB stehen in Anspruchskonkurrenz und können nebeneinander geltend gemacht werden. § 985 BGB zielt auf die Herausgabe des Besitzes, § 894 BGB auf die Korrektur der Buchposition.
Verhältnis zu § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondiktion): Wurde der Buchberechtigte rechtsgrundlos in das Grundbuch eingetragen (z. B. weil der zugrundeliegende Kaufvertrag nichtig ist, die Übereignung aber unwirksam war), hat er die formelle Buchposition („ein Etwas“) rechtsgrundlos erlangt. Der wahre Eigentümer hat dann neben § 894 BGB auch einen Anspruch auf Bewilligung der Löschung aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Beide Ansprüche stehen in Anspruchskonkurrenz und können nebeneinander geprüft werden. Beachte: Im Gegensatz zu § 894 BGB (vgl. § 898 BGB) unterliegt der bereicherungsrechtliche Anspruch der regelmäßigen Verjährung!
