Dieser Artikel beschäftigt sich mit der Grundschuld. Die Grundschuld ist ein zentrales Instrument des deutschen Sachenrechts und gehört zu den dinglichen Sicherungsrechten. Sie dient der Absicherung von Forderungen, insbesondere im Rahmen von Kreditgeschäften. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch, was bedeutet, dass sie unabhängig von einer konkreten Forderung bestehen kann. Dadurch bietet sie eine größere Flexibilität und ist in der Praxis das bevorzugte Sicherungsrecht bei der Immobilienfinanzierung. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen, die Entstehung und die Funktionsweise der Grundschuld. Aufgrund der vielen Überschneidungen der anwendbaren Normen sowie ähnlichen Problemen und Fallkonstellationen empfehlen wir, dass du dir den Artikel zur Hypothek parallel oder direkt im Nachgang zu diesem Artikel anschaust!
I. Grundlagen
1. Rechtsnatur
Die Grundschuld ist so wie die Hypothek ein Grundpfandrecht und nur knapp in den §§ 1191 ff. BGB geregelt. Wichtigste Vorschrift ist der § 1192 BGB. Hiernach sind die Regelungen der Hypothek entsprechend anwendbar, soweit sich nicht daraus etwas anderes ergibt, beispielsweise dass die Grundschuld keine Forderung voraussetzt.
2. Fehlende Akzessorietät
Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek also ein nichtakzessorisches Grundpfandrecht. Soweit die Hypothekvorschriften im Sinne der §§ 1113 - 1190 BGB die Abhängigkeit des Grundpfandrechts von der zu sichernden Forderung regeln, sind sie unanwendbar.
Klausurtipp
In der Klausur empfiehlt sich dabei folgende Prüfung:
1. Fehlt in einer Norm das Wort „Forderung“?
Wenn ja, dann betrifft die Norm alle Grundpfandrechte. Zum Beispiel §§ 1116 f., 1120 - 1136 BGB. Die Norm ist dann auf die Grundschuld entsprechend anwendbar.
2. Findet sich in einer Norm das Wort „Forderung“?
Regelt die Norm die Abhängigkeit des Grundpfandrechts von der gesicherten Forderung?
Falls ja, ist die Norm Ausdruck der Akzessorietät und somit hypothekentypisch. Die Norm ist auf eine Grundschuld nicht anwendbar.
Der entscheidende Vorteil der fehlenden Akzessorietät ist die zeit- und kostensparende Flexibilität der Grundschuld. Eine Grundschuld kann beliebig viele Forderungen sichern. Die Vertragsparteien können die gesicherte Forderung darüber hinaus durch formfreie Vereinbarung austauschen.
Die fehlende Akzessorietät der Grundschuld führt dazu, dass die Rechtslage vor der Auszahlung eines Darlehens („Vorläufige Nichtvalutierung“), anders ist als die Rechtslage bei der Hypothek.
Der § 1163 I 1 BGB, der im Falle einer vorläufigen Nichtvalutierung bei der Hypothek greift, ist Ausdruck der Akzessorietät der Hypothek und findet deshalb auf die Grundschuld keine Anwendung. Da die Grundschuld keine Forderung voraussetzt, entsteht sofort eine Fremdgrundschuld. Der Grundschuldgläubiger darf seine Grundschuld in der Regel aufgrund der Regelungen aus dem Sicherungsvertrag nicht realisieren/verwerten. Er hält die Grundschuld bis zur Auszahlung des Darlehens als fremdnütziger Verwaltungstreuhänder.
Wird das Darlehen ausgezahlt, tritt Pfandreife ein, sodass die Grundschuld realisiert werden darf. Der Grundschuldgläubiger hält sie jetzt als eigennütziger Treuhänder. Es handelt sich um eine Sicherungstreuhand.
Nach der Rückzahlung des Darlehens greift auch § 1163 I 2 BGB nicht für die Grundschuld. Da sie keine Forderung voraussetzt, bleibt sie eine Fremdgrundschuld. Sie darf aber nicht mehr realisiert werden. Grund hierfür ist die Erledigung des Sicherungszwecks. Die eigennützige Treuhand wird wieder zur fremdnützigen Treuhand. Der Grundschuldgläubiger ist aus dem Sicherungsvertrag zur Rückgewähr der Grundschuld verpflichtet.
II. Sicherungsvertrag
Angesichts der fehlenden Akzessorietät der Grundschuld wird ein Sicherungsvertrag zwischen den Parteien geschlossen, um eine (wenigstens schuldrechtliche) Verknüpfung zu schaffen und den Gläubiger daran zu hindern „grundlos“ die Grundschuld zu verwerten.
1. Vertragsparteien
Je nach Sicherungskonstellation können die Vertragsparteien des Sicherungsvertrages unterschiedlich ausfallen:
Bei der Eigensicherung, die sich durch eine Identität von Schuldner der Forderung und Eigentümer auszeichnet, ist Sicherungsgeber, wer bei Vertragsschluss Grundeigentümer ist.
Übereignet er sein Grundstück an einen Dritten, wird dieser nicht automatisch Partei des Sicherungsvertrags. Im Wege der Auslegung ist zu ermitteln, ob der Dritte in den Sicherungsvertrag eintritt und ob insoweit eine Zession von Rechten nach § 398 BGB erfolgt oder ob eine Übernahme von Pflichten nach §§ 414 f. BGB stattfindet.
Demgegenüber sind Schuldner und Eigentümer bei der Drittsicherung (Bestellung der Sicherung durch einen anderen als den Schuldner der Forderung) verschiedene Personen. Wer bei der Drittsicherung Sicherungsgeber ist, bestimmt sich primär nach vertraglicher Vereinbarung.
2. Inhalt
Der Inhalt des Sicherungsvertrags wird durch die sogenannte Zweckvereinbarung geregelt. Anders als bei der akzessorischen Hypothek ist sie nicht Teil des Verfügungsgeschäfts (der Einigung), sondern in den Sicherungsvertrag ausgelagert. Erst die Zweckvereinbarung ordnet die eigentlich „zweckfreie“ Grundschuld einer bestimmten Forderung zu und macht sie zur „Sicherungsgrundschuld“. Ferner müssen die Parteien vereinbaren, welche Forderung(en) gesichert werden.
Der Sicherungsvertrag begrenzt die Rechtsmacht des Grundschuldgläubigers schuldrechtlich („eigennützige Treuhand“).
Merke
Was ein Hypothekar nicht kann, darf ein Grundschuldgläubiger in der Regel nicht, selbst wenn er es kann.
Geht ein Grundschuldgläubiger aus einer Grundschuld vor, obwohl er es nicht darf, kann der Eigentümer die Verwertung des Grundstücks verweigern.
a) Rechtsgrund für die Grundschuld
Außerdem bildet der Sicherungsvertrag den Rechtsgrund für die Grundschuld. Er macht die Grundschuld kondiktionsfest. Bei seiner Nichtigkeit muss der Grundschuldgläubiger die Grundschuld nach § 812 I 1 Var. 1 BGB auf den Sicherungsgeber zurückübertragen. Als „minus“ kann der Eigentümer die Verwertung des Grundstücks verweigern („Bereicherungseinrede“, § 821 BGB).
b) Rückgewähr der Grundschuld
Der Sicherungsvertrag verpflichtet den Grundschuldgläubiger die Grundschuld nach der Erledigung des Sicherungszwecks zurück zu gewähren. Dies kann nach Wahl des Sicherungsgebers dadurch erfolgen, dass die Grundschuld rückübertragen wird; dass auf sie verzichtet wird; dass sie aufgehoben wird oder dass eine Übertragung der Grundschuld auf einen Dritten stattfindet.
Bei der Rückübertragung der Grundschuld nach §§ 873, 1192 I, 1154 BGB wird diese zu einer Eigentümergrundschuld.
Auch der Verzicht nach §§ 1192 I, 1168 BGB führt zur Entstehung einer Eigentümergrundschuld.
Die Aufhebung der Grundschuld erfolgt nach §§ 875, 1192 I, 1183 BGB. Sie führt zum Erlöschen der Grundschuld. Die Grundschuld bleibt lediglich bei der Übertragung auf einen Dritten als Fremdgrundpfandrecht erhalten.
c) Einreden gegen die Verwertung der Grundschuld
Der Sicherungsvertrag regelt außerdem die Rückgewähr der Grundschuld. Geht ein Gläubiger aus einer Grundschuld vor, obwohl er sie zurückgewähren müsste, kann der Eigentümer (als „minus“) die Verwertung des Grundstücks verweigern. Einreden aus dem Sicherungsvertrag kann der Eigentümer nach § 1192 Ia 1 Hs. 1 BGB auch den Rechtsnachfolgern des Grundschuldgläubigers entgegensetzen.
3. Bestellung der Grundschuld
Die Bestellung der Grundschuld erfolgt nach §§ 873 I, 1191, 1192 I, 1117 BGB. Sie wird auch Ersterwerb der Grundschuld genannt.
Die Voraussetzungen der Bestellung der Grundschuld unterscheiden sich etwas, je nachdem, ob eine Briefgrundschuld oder eine Buchgrundschuld bestellt werden soll.
Definition
Die Briefgrundschuld ist eine Grundschuld, über die ein Grundschuldbrief erteilt wurde, §§ 1192 I, 1116 I BGB.
Die Briefgrundschuld stellt den gesetzlichen Regelfall dar.
Definition
Bei der Buchgrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, bei der die Erteilung eines Grundschuldbriefs ausgeschlossen wurde, §§ 1192 I, 1116 II 1 BGB.
Zur Ausschließung der Erteilung des Grundschuldbriefs sind nach §§ 1192 I, 1116 II 3 BGB die Einigung des Eigentümers und des Grundschuldgläubigers und die Eintragung der Ausschließung ins Grundbuch erforderlich.
a) Einigung
Die Bestellung der Grundschuld setzt nach § 873 I BGB die Einigung über die Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld voraus. Die Einigung muss entsprechend § 1192 I BGB darauf gerichtet sein, dass eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Bei einer Buchgrundschuld sind §§ 1192 I, 1116 II 3 BGB zu beachten. Hiernach ist zusätzlich eine Einigung über den Ausschluss des Grundschuldbriefs erforderlich.
b) Eintragung
Außerdem muss die Grundschuld nach § 873 I BGB in das Grundbuch eingetragen werden. Auch hier gelten §§ 1192 I, 1116 II 3 BGB für die Buchgrundschuld, sodass der Ausschluss des Grundschuldbriefs ebenfalls in das Grundbuch einzutragen ist.
c) Berechtigung
Nach § 873 I BGB ist auch noch die Berechtigung des Bestellers der Grundschuld erforderlich. Er muss im Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands Eigentümer des Grundstücks, welches mit der Grundschuld belastet werden soll, sein.
d) Briefübergabe (nur bei Briefgrundschuld)
Bei der Bestellung einer Briefgrundschuld gibt es außerdem eine zusätzliche Voraussetzung in §§ 1192 I, 1117 BGB. Nach §§ 1192 I, 1117 I 1 BGB muss der Grundstückseigentümer dem Grundschuldgläubiger den Grundschuldbrief übergeben. Es ist eine Übergabe im Sinne des § 929 S. 1 BGB erforderlich.
Nach §§ 1192 I, 1117 I 2 BGB kann die Übergabe auch durch ein Surrogat nach §§ 929 S. 2, 930, 931 BGB ersetzt werden. §§ 1192 I, 1117 II BGB sieht vor, dass die Übergabe nach §§ 1192 I, 1117 I BGB durch die Vereinbarung ersetzt werden kann, dass der Grundschuldgläubiger berechtigt sein soll, sich den Brief vom Grundbuchamt aushändigen zu lassen (Aushändigungsvereinbarung).
4. Erwerb vom Nichtberechtigten
Sofern der Besteller der Grundschuld nicht Eigentümer des zu belastenden Grundstücks ist, kommt ein gutgläubiger Ersterwerb der Grundschuld vom Nichtberechtigten in Betracht. Dieser richtet sich nach §§ 873 I, 1191 I, 1192 I, 1117, 892 I 1 Hs. 1 BGB.
Neben den oben erläuterten Voraussetzungen der Einigung, Eintragung und Briefübergabe beziehungsweise der Eintragung des Ausschlusses der Erteilung eines Grundschuldbriefs, müssen die Voraussetzungen des § 892 I 1 BGB vorliegen.
Nach § 892 I 1 BGB ist erforderlich, dass das Grundbuch unrichtig ist. Außerdem dürfen keine Ausschlussgründe nach § 892 I 1 Hs. 2 BGB in Gestalt der Kenntnis der Unrichtigkeit des Grundbuchs im Zeitpunkt des § 892 II BGB oder die Eintragung eines Widerspruchs zum Zeitpunkt der Eintragung der Grundschuld, vorliegen. Falls du die Voraussetzungen des § 892 I BGB wiederholen möchtest, dann kannst du das hier nachlesen.
Beispiel
Fall
G hat eine Darlehensforderung gegen S. Zu deren Sicherung bestellt ihm der im Grundbuch eingetragene Nichteigentümer BE eine Briefgrundschuld. Anschließend wird der wahre Eigentümer E im Wege der Grundbuchberichtigung in das Grundbuch eingetragen.
Welche Ansprüche hat G gegen S und E?
Lösung
1. Anspruch des G gegen S
G hat gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens aus dem Darlehensvertrag gemäß § 488 I 2 BGB.
2. Anspruch des G gegen E
G könnte gegen E einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB haben. Hierzu müsste G Inhaber einer Grundschuld sein. G könnte gemäß §§ 873 I, 1191 I, 1192 I, 1117 I BGB eine Briefgrundschuld erworben haben. Dies setzt Einigung, Eintragung ins Grundbuch, Briefübergabe und die Berechtigung des BE voraus. Da BE nicht Eigentümer des Grundstücks war, war er nicht zur Bestellung der Grundschuld berechtigt.
G könnte die Briefgrundschuld jedoch nach §§ 873 I, 1191 I, 1192 I, 1117 I, 892 I 1 BGB vom Nichtberechtigten erworben haben. Dies setzt nach § 892 I 1 Hs. 1 BGB die Unrichtigkeit des Grundbuchs voraus. Der Verfügende BE war im Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands (Eintragung der Grundschuld) im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Ausschlussgründe nach § 892 I 1 Hs. 2 BGB sind nicht ersichtlich. Abgesehen von der Berechtigung des BE liegen sonst alle Voraussetzungen für die Bestellung einer Briefgrundschuld vor. Damit hat G gemäß §§ 873 I, 1191 I, 1192 I, 1117 I, 892 I 1 BGB wirksam eine Briefgrundschuld erworben. Damit hat G gegen E einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB.
5. Übertragung der Grundschuld
Die Übertragung der Grundschuld auf einen neuen Grundschuldgläubiger wird auch Zweiterwerb der Grundschuld genannt.
Die Voraussetzungen ergeben sich im Wesentlichen aus § 873 I BGB. Dabei ist danach zu differenzieren, ob der Zweiterwerb vom Berechtigten oder vom Nichtberechtigten erfolgt und ob es sich um eine Brief- oder um eine Buchgrundschuld handelt.
a) Zweiterwerb vom Berechtigten
Eine Grundschuld geht nicht kraft Akzessorietät mit der gesicherten Forderung über (wie die Hypothek - § 1153 I BGB). Vielmehr muss sie separat übertragen werden. Die Übertragung einer Grundschuld erfolgt nach §§ 873 I, 1192 I, 1154 BGB durch deren Abtretung.
aa) Einigung
Nach § 873 I BGB ist hierzu eine Einigung zwischen dem Grundschuldgläubiger und dem anderen Teil erforderlich. Da die Grundschuld ein Sachenrecht ist, muss ihre Abtretung dem Publizitätsprinzip genügen. Dies regelt §§ 1192 I, 1154 BGB.
Auch muss der Zedent im Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands Inhaber der Grundschuld sein.
Merke
Bei der Übertragung der Grundschuld betrifft § 1154 BGB die Grundschuld selbst! Anders als bei der Hypothek ist nicht die Forderung betroffen. Die Grundschuld selbst wird unter Einhaltung der Voraussetzungen des § 1154 BGB abgetreten.
bb) Eintragung
Die Übertragung der Buchgrundschuld setzt nach §§ 1192 I, 1154 III, 873 I BGB voraus, dass die Abtretung ins Grundbuch eingetragen wird.
cc) Formbedürftigkeit der Abtretung
Die Übertragung der Briefgrundschuld setzt voraus, dass entweder eine schriftliche Abtretungserklärung des Zedenten nach §§ 1192 I, 1154 I 1 BGB oder die Eintragung der Abtretung ins Grundbuch nach §§ 1192 I, 1154 II BGB erfolgt und der Grundschuldbrief übergeben wird.
Die schriftliche Abtretungserklärung nach §§ 1192 I, 1154 I BGB ersetzt die Grundbucheintragung. Dementsprechend muss sie enthalten:
die Erklärung der Abtretung als solche,
die Bezeichnung der Grundschuld,
die Bezeichnung des Zedenten und
die Bezeichnung des Zessionars.
In Abgrenzung zur Abtretung der Grundschuld nach §§ 873 I, 1192 I, 1154 BGB, wird die mit der Grundschuld gesicherte Forderung unabhängig von der Grundschuld nach § 398 BGB übertragen. Die Erfordernisse des § 1154 BGB müssen nicht eingehalten werden, da sie nur gemäß § 1192 I BGB für die Übertragung der Grundschuld selbst Anwendung finden.
dd) Berechtigung
Auch muss der Zedent im Zeitpunkt der Komplettierung des Erwerbstatbestands Inhaber der Grundschuld sein.
ee) Isolierte Übertragung der Grundschuld
Angesichts der fehlenden Akzessorietät der Grundschuld stellt sich die Frage nach ihrer isolierten Übertragbarkeit. Da der Grundschuldgläubiger sachenrechtlich uneingeschränkt berechtigt ist, kann er die Grundschuld ohne die Forderung übertragen.
Abhängig vom Sicherungsvertrag darf er dies jedoch schuldrechtlich nicht tun. Sofern nichts anderes vereinbart ist, darf er die Grundschuld erst bei Fälligkeit der gesicherten Forderung übertragen.
Nach der isolierten Übertragung der Grundschuld hat der Grundschuldgläubiger einen Anspruch aus §§ 1192 I, 1147 BGB gegen den Eigentümer. Der ehemalige Grundschuldgläubiger ist angesichts der Übertragung der Grundschuld ohne Abtretung der gesicherten Forderung weiterhin Forderungsinhaber. Er hat weiterhin den zugrunde liegenden Anspruch gegen den Schuldner - in der Regel aufgrund eines Darlehensvertrages aus § 488 I 2 BGB.
Merke
Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der aus der entgeltlichen Übertragung der Grundschuld erzielte Erlös auf die Forderung verrechnet wird. Forderung und Grundschuld bilden eine Tilgungseinheit. Soweit der Erlös aus der Übertragung der Grundschuld reicht, erlischt die Forderung. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass der Gläubiger sein Geld nur einmal erhält - und nicht einmal durch Verkauf der Grundschuld und ein weiteres Mal durch Geltendmachung der gesicherten Forderung.
b) Zweiterwerb vom Nichtberechtigten
Auch im Rahmen des Zweiterwerbs der Grundschuld kann sich das Problem stellen, dass der Zedent nicht Inhaber der Grundschuld und damit nicht zur Übertragung der Grundschuld berechtigt ist.
Dann kommt ein Erwerb vom Nichtberechtigten nach §§ 873 I, 1192 I, 1154, 892 I 1 BGB in Betracht.
Beispiel
Fall
G1 hat eine Forderung gegen S. Zu deren Sicherung bestellt ihm der im Grundbuch eingetragene Nichteigentümer BE eine Grundschuld. G1 ist die Eigentumslage bekannt. Er überträgt „seine Rechte“ auf G2. Anschließend wird das Grundbuch berichtigt und der wahre Eigentümer E eingetragen.
Hat G2 eine Grundschuld auf dem Grundstück des E?
Lösung
1. Erwerb der Grundschuld durch G
Zunächst könnte G1 gemäß §§ 873 I, 1191 I BGB eine Grundschuld auf dem Grundstück des E erworben haben. Ein Erwerb vom Berechtigten scheidet aus, da BE nicht zur Verfügung über das Grundeigentum des E berechtigt war.
Es könnte jedoch ein gutgläubiger Erwerb der Grundschuld nach §§ 873 I, 1191 I, 1192 I, 892 I 1 Hs. 1 BGB vorliegen. Dies setzt zunächst die Unrichtigkeit des Grundbuchs voraus. Der über das Grundstück verfügende BE war als dessen Eigentümer im Grundbuch eingetragen. In Wirklichkeit war jedoch E Eigentümer des Grundstücks. Es liegt ein Rechtsschein vor, der den BE legitimiert.
Da die Eigentumsverhältnisse dem G1 jedoch bekannt waren, scheidet der gutgläubige Erwerb der Grundschuld nach § 892 I 1 Hs. 2 BGB aus. Damit hat G1 keine Grundschuld erworben.
2. Erwerb der Grundschuld durch G
Die Grundschuld könnte jedoch bei G2 entstanden sein. Ein Zweiterwerb vom Berechtigten nach §§ 873 I, 1192 I, 1154 BGB scheidet aus, da G1 nicht Inhaber einer Grundschuld war.
G2 könnte die Grundschuld jedoch gemäß §§ 873 I, 1192 I, 1154, 892 I 1 BGB vom Nichtberechtigen erworben haben. Der gutgläubige Erwerb nach § 892 I 1 BGB setzt einen rechtsgeschäftlichen Erwerb voraus. Die Grundschuld wird durch Abtretung nach §§ 873 I, 1192 I, 1154 BGB und damit rechtsgeschäftlich übertragen. G1 hat die Grundschuld an G2 abgetreten. Hierbei war G1 fälschlicherweise als Buchberechtigter im Grundbuch eingetragen. Ein Ausschluss des Erwerbs nach § 892 I 1 Hs. 2 BGB oder §§ 1192 I, 1140 BGB ist nicht ersichtlich. Damit hat G2 wirksam eine Grundschuld erworben.
aa) Nichtexistente Forderung
Fraglich ist, wie es sich auf den gutgläubigen Zweiterwerb der Grundschuld auswirkt, wenn die gesicherte Forderung nicht entstanden ist.
Beispiel
Fall
G1 schließt mit S einen Darlehensvertrag. Zur Sicherung der daraus resultierenden Ansprüche bestellt ihm der Eigentümer E eine Grundschuld. Das Darlehen wurde allerdings nie ausbezahlt. G1 überträgt „seine Rechte“ auf G2.
Welche Ansprüche hat G2 gegen S und E?
Lösung
1. Anspruch des G2 aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB
G2 könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB haben. Da das Darlehen aber nie ausbezahlt wurde, ist eine entsprechende Forderung nicht entstanden. Es fehlt an einem Zessionsobjekt. G2 hat keinen Anspruch aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB gegen S.
2. Anspruch des G2 aus §§ 1192 I, 1147 BGB
G2 könnte gegen E einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB haben.
Ein solcher setzt voraus, dass G2 eine Grundschuld erworben hat. Eine Grundschuld auf dem Grundstück des E könnte durch einen Ersterwerb des G1 nach §§ 873 I, 1191 I BGB entstanden sein. Da für die Bestellung einer Grundschuld keine Forderung erforderlich ist, erwirbt G1 eine Fremdgrundschuld.
G2 könnte diese Grundschuld durch Zweiterwerb nach §§ 873 I, 1192 I, 1154 BGB erworben haben. Dies setzt die Abtretung der Grundschuld unter Einhaltung der Voraussetzungen des § 1154 I BGB voraus. Angesichts der Übertragung der Rechte des G1 auf G2, ist hiervon auszugehen. Auch war G1 als Inhaber der Grundschuld zu deren Übertragung berechtigt. G2 hat damit eine Grundschuld erworben. Der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB gegen E besteht.
3. Einrede der Nichtvalutierung
Er könnte jedoch angesichts des Nichtbestehens der Forderung einredebehaftet sein. So ergibt sich aus dem Sicherungsvertrag ein Leistungsverweigerungsrecht des Eigentümers, soweit keine Forderung besteht („Einrede der anfänglichen Nichtvalutierung“). Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Sicherungsvertrag nur inter partes zwischen G1 und E wirkt. Nach § 1192 Ia 1 Hs. 1 Var. 1 BGB können Einreden, die dem Eigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden. Damit besteht die Einrede der Nichtvalutierung auch im Verhältnis zum Zweiterwerber der Grundschuld, G2. Nach § 1192 Ia 1 Hs. 2 BGB ist bei Einreden aus dem Sicherungsvertrag ein einredefreier Erwerb nach § 1192 I, 1157 S. 2, 892 I 1 Hs. 1 BGB ausgeschlossen.
Damit ist der Anspruch des G2 aus §§ 1192 I, 1147 BGB wegen der Einrede der Nichtvalutierung nicht durchsetzbar.
Hinweis
Vergleichst du dieses Ergebnis mit dem Ergebnis der entsprechenden Konstellation bei der Hypothek, kommt es dir bestimmt komisch vor, dass die Grundschuld nicht realisiert werden kann, die Hypothek aber schon. Grund hierfür ist § 1192 Ia 1 Hs. 2 BGB, der den einredefreien Erwerb der Grundschuld bei Einreden aus dem Sicherungsvertrag ausschließt. § 1192 Ia 1 Hs. 2 BGB macht eine Sicherungsgrundschuld akzessorischer als eine Hypothek.
bb) Erloschene Forderung
Fraglich ist außerdem, wie es sich auf den gutgläubiger Zweiterwerb auswirkt, dass die Forderung zwar existiert hat, aber erloschen ist.
Beispiel
Fall
G1 schließt mit S einen Darlehensvertrag. Zur Sicherung der daraus resultierenden Ansprüche bestellt ihm der Eigentümer E eine Grundschuld. Das Darlehen wurde inzwischen zurückgezahlt. G1 überträgt seine Rechte auf G2.
Welche Ansprüche hat G2 gegen S und E?
Lösung
1. Anspruch des G2 aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB
G2 könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB haben. Da S das Darlehen inzwischen zurückgezahlt hat, ist die Forderung aus § 488 I 2 BGB gemäß § 362 I BGB erloschen. S kann das Erlöschen der Forderung dem Zessionar G2 gemäß § 404 BGB entgegenhalten.
2. Anspruch des G2 aus §§ 1192 I, 1147 BGB
G2 könnte gegen E einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB haben. Dies setzt voraus, dass G2 Inhaber einer Grundschuld ist. Zunächst hat G1 wirksam eine Grundschuld gemäß §§ 873 I, 1191 I BGB erworben. Anschließend ist die gesicherte Forderung erloschen. Das Erlöschen der Forderung hat jedoch keinerlei Auswirkungen auf die Grundschuld. G1 ist nach wie vor Grundschuldgläubiger.
Seine Grundschuld ist anschließend nach §§ 873 I, 1192 I, 1154 BGB auf G2 übergegangen. Der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB gegen E besteht. Er könnte jedoch angesichts des Nichtbestehens der Forderung einredebehaftet sein. So ergibt sich aus dem Sicherungsvertrag ein Leistungsverweigerungsrecht des Eigentümers, soweit keine Forderung mehr besteht („Einrede der nachträglichen Nichtvalutierung“). Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Sicherungsvertrag nur inter partes zwischen G1 und E wirkt.
Nach § 1192 Ia 1 Hs. 1 Var. 1 BGB können Einreden, die dem Eigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden. Damit besteht die Einrede der Nichtvalutierung auch im Verhältnis zum Zweiterwerber der Grundschuld, G2. Nach § 1192 Ia 1 Hs. 2 BGB ist bei Einreden aus dem Sicherungsvertrag ein einredefreier Erwerb nach § 1192 I, 1157 S. 2, 892 I 1 Hs. 1 BGB ausgeschlossen.
Damit ist der Anspruch des G2 aus §§ 1192 I, 1147 BGB wegen der Einrede der Nichtvalutierung nicht durchsetzbar.
cc) Dritterwerb kraft Rechtsscheins
Ein gutgläubiger Erwerb der Grundschuld ist auch außerhalb des Grundbuchs möglich. Hierbei schafft §§ 1192 I, 1155 BGB „die Brücke“ zu § 892 I 1 BGB, indem er das Erfordernis der Grundbucheintragung durch öffentlich beglaubigte Abtretungserklärungen ersetzt. Diese formelle Legitimation ersetzt die eigentlich erforderliche Rechtsinhaberschaft (materielle Legitimation).
Beispiel
Fall
G1 hat eine Darlehensforderung gegen S. Zu deren Sicherung bestellt ihm der Eigentümer E eine Briefgrundschuld. G1 überträgt seine Rechte in öffentlich beglaubigter Form auf G2; zum Zeitpunkt der Übertragung war G1 geschäftsunfähig. G2 überträgt seine Rechte auf G3.
Welche Ansprüche hat G3 gegen S und E?
Lösung
1. Anspruch des G3 aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB
G3 könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB haben. Hierzu müsste G3 Inhaber der Forderung sein. Ursprünglich war G1 Forderungsinhaber. Da G1 zum Zeitpunkt der Übertragung auf G2 geschäftsunfähig war, war die Zession auf G2 unwirksam.
Da G2 somit nicht Forderungsinhaber war, konnte G3 die Forderung nicht von diesem erwerben. Damit hat G3 keinen Anspruch aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB gegen S.
2. Anspruch des G3 aus §§ 1192 I, 1147 BGB
G3 könnte gegen E einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB haben. Dies setzt voraus, dass G3 Inhaber einer Grundschuld ist.
Ursprünglich war G1 Inhaber der Grundschuld.
G2 könnte diese Grundschuld nach §§ 873 I, 1192 I, 1154 BGB erworben haben. Allerdings war G1 im Zeitpunkt seiner Abtretungserklärung geschäftsunfähig, sodass diese nach § 105 I BGB nichtig war. Ein Zweiterwerb der Grundschuld durch G2 scheidet aus.
G3 könnte die Grundschuld nach §§ 873 I, 1192 I, 1154 I BGB erworben haben. Ein Erwerb vom Berechtigten scheidet jedoch aus, da G2 nicht Inhaber einer Grundschuld war. Es könnte ein Erwerb vom Nichtberechtigten nach §§ 873 I, 1192 I, 1154, 892 I 1 BGB vorliegen. Nach § 892 I 1 BGB ist jedoch erforderlich, dass der G2 in das Grundbuch eingetragen ist. Eine Grundbucheintragung des G2 ist nicht vorhanden. Die formelle Legitimation des G2 könnte sie stattdessen aus §§ 1192 I, 1155 BGB ergeben. Hiernach findet § 892 I 1 BGB auch dann Anwendung, wenn es an einer Grundbucheintragung des Verfügenden fehlt und stattdessen eine Reihe öffentlich beglaubigter Abtretungserklärungen vorliegt. G2 war anhand der öffentlich beglaubigten Abtretungserklärung des Buchberechtigten G1 legitimiert. Damit findet §§ 1192 I, 1155 BGB Anwendung.
G3 hat die Grundschuld gemäß §§ 873 I, 1192 I, 1154 I, 1155, 892 I 1 BGB erworben.
Er hat einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB gegen E.
Klausurhinweis
In der Falllösung werden mehrere Fiktionen hintereinander geschaltet, die strikt voneinander zu trennen sind:
§ 1155 BGB fingiert die Grundbucheintragung des Briefbesitzers
§ 892 I 1 BGB fingiert, dass der Verfügende Inhaber der Grundschuld ist
6. Einwendungen
Sowohl gegen die Grundschuld als auch gegen die Forderung können Einreden bestehen.
a) Dingliche Einwendungen und Einreden gegen die Grundschuld
Gegen die Grundschuld selbst können dingliche Einwendungen und Einreden bestehen. Es kommen Einwendungen gegen den Bestand der Grundschuld und die Rechtsinhaberschaft des Zedenten, sowie Einreden gegen die Grundschuld selbst in Betracht.
Den Hauptfall für letztere bildet die Stundung der Grundschuld. Dingliche Einreden sind im Gesetz nicht geregelt. Es stellt aber eine Selbstverständlichkeit dar, dass solche gegen die Grundschuld erhoben werden können. Der Gesetzgeber hat dies auch vorausgesetzt, als er in §§ 1192 I, 1169 BGB einen Verzichtsanspruch des Eigentümers bei dauernden Einreden angeordnet hat.
b) Einwendungen und Einreden gegen die gesicherte Forderung
Auch die Forderung kann Gegenstand von Einwendungen und Einreden sein. Hier sind Einwendungen gegen den Bestand der Forderung oder gegen die Rechtsinhaberschaft und Einreden gegen die gesicherte Forderung sowie Einreden aus Gestaltungsrechten bezüglich der Forderung denkbar.
Einreden gegen die Forderung stehen grundsätzlich nur dem persönlichen Schuldner zu. Nach § 1137 I 1 BGB können sie jedoch auch der Hypothek entgegengesetzt werden. § 1137 I 1 BGB lässt Defizite der Forderung auf die Hypothek durchschlagen. Die Norm ist damit Ausdruck der Akzessorietät. Sie ist nicht auf die Grundschuld anwendbar. Mangels Akzessorietät können der Grundschuld Einwendungen und Einreden gegen die Forderung nur mittels des Sicherungsvertrags entgegengesetzt werden.
Einreden können sich jedoch aus dem Sicherungsvertrag ergeben:
Bereicherungseinrede, § 821 BGB: Bei Nichtigkeit des Sicherungsvertrags ist die Grundschuld nach § 812 I 1 Var. 1 BGB zurückzugewähren. Als „minus“ zum Anspruch auf Rückgewähr, kann der Eigentümer das Vorgehen aus der Grundschuld verweigern. Die Bereicherungseinrede kann nach § 1192 Ia 1 Hs. 1 BGB analog auch Grundschulderwerbern entgegengesetzt werden. Dies wird damit begründet, dass der Eigentümer bei Nichtigkeit des Sicherungsvertrags ebenso schutzwürdig ist, wie bei Einreden aus dem Sicherungsvertrag selbst.
Einrede der Nichtvalutierung: Der Eigentümer hat ein Leistungsverweigerungsrecht, wenn der Grundschuldgläubiger aus einer Grundschuld vorgeht, obwohl er es nicht darf. Der Eigentümer kann die Verwertung des Grundstücks verweigern,
wenn (noch) keine Forderung besteht ((vorläufige) Nichtvalutierung)
wenn keine Forderung mehr besteht (Erledigung des Sicherungszwecks)
Beispiel
Fall
G hat eine Darlehensforderung gegen S. Zu deren Sicherung bestellt ihm der Eigentümer E eine Grundschuld. Inzwischen ist die Forderung verjährt. S und E berufen sich hierauf.
Welche Ansprüche hat G gegen S und E?
Lösung
1. Anspruch des G aus § 488 I 2 BGB
G könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens aus § 488 I 2 BGB haben.
Die Forderung besteht laut Sachverhalt. Da sie jedoch verjährt ist, besteht ein Leistungsverweigerungsrecht des S gemäß § 214 I BGB. Der Anspruch aus § 488 I 2 BGB ist damit nicht durchsetzbar.
2. Anspruch des G aus §§ 1192 I, 1147 BGB
G könnte gegen E einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB haben.
Die Anspruchsvoraussetzung in Gestalt einer Grundschuld des G ist erfüllt. Allerdings ist die zu sichernde Forderung verjährt. § 214 I BGB hilft an dieser Stelle jedoch nicht weiter, da er nur die Forderung betrifft. § 1137 BGB hilft nicht weiter, da er Ausdruck der Akzessorietät der Hypothek und damit nicht auf die Grundschuld anwendbar ist. Allerdings steht dem Eigentümer eine schuldrechtliche Einrede aus dem Sicherungsvertrag zu. Die Grundschuld darf nur bei einredefreier Forderung geltend gemacht werden.
Hinsichtlich der Verjährung besteht die Besonderheit, dass diese zwar mittelbar über eine Einrede aus dem Sicherungsvertrag geltend gemacht werden kann, die Befriedigung aus der Grundschuld nach § 216 II BGB jedoch nicht gehindert wird. Damit ist der Anspruch aus §§ 1192 I, 1147 BGB trotz Verjährung der Forderung durchsetzbar.
c) Einreden bei Zweiterwerb
Wird eine einredebehaftete Grundschuld auf einen Dritten übertragen, kann der Eigentümer die bestehenden Einreden aus dem Sicherungsvertrag mit dem alten Grundschuldgläubiger nach § 1192 Ia 1 Hs. 1 Var. 1 BGB auch gegenüber dem Zweiterwerber der Grundschuld geltend machen. Da der Sicherungsvertrag nur inter partes zwischen dem ehemaligen Grundschuldgläubiger und dem Eigentümer wirkt, ist § 1192 Ia 1 Hs. 1 Var. 1 BGB erforderlich, um die Einreden dem Zweiterwerber entgegensetzen zu können.
aa) Einredefreier Erwerb bei Einreden gegen die Grundschuld
Nach §§ 1192 I, 1157 S. 2 BGB sind hinsichtlich der Einreden gegen die Grundschuld insbesondere die Vorschriften der §§ 892 I 1, 1140 BGB anwendbar. Damit ist ein einredefreier Zweiterwerb möglich.
Hierzu muss die Voraussetzung des § 892 I 1 Hs. 1 BGB in Gestalt der Unrichtigkeit des Grundbuchs vorliegen. Es dürfen keine Ausschlussgründe nach § 892 I 1 Hs. 2 BGB eingreifen und die Einrede darf nicht nach §§ 1192 I, 1140 BGB aus dem Grundschuldbrief hervorgehen oder auf diesem vermerkt sein.
Beispiel
Fall
G hat eine Darlehensforderung gegen S. Zu deren Sicherung bestellt ihm Eigentümer E eine Grundschuld. Im Grundbuch beziehungsweise auf dem Grundschuldbrief ist als Fälligkeitstermin der 31.12.2020 vermerkt. 2014 einigte sich G mit E auf den 31.12.2020 als Fälligkeitstermin für die Grundschuld. 2015 übertrug G all seine Rechte auf G2.
Welche Ansprüche hat G2 gegen S und E am 1.1.2016?
Lösung
1. Anspruch des G2 aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB
G2 könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB haben. G hatte eine Darlehensforderung gegen S und hat diese wirksam gemäß § 398 BGB auf G2 übertragen. Da sich die Stundung nur auf die Grundschuld bezieht, ist die Darlehensforderung auch fällig. G2 hat damit einen Anspruch aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB gegen S.
2. Anspruch des G2 aus §§ 1192 I, 1147 BGB
G2 könnte gegen E einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB haben. Dem G wurde gemäß §§ 873 I, 1191 I, 1192 I, 1117 I BGB wirksam eine Grundschuld bestellt. Diese hat er gemäß §§ 873 I, 1192 I, 1154 BGB auf G2 übertragen.
E könnte dem G2 jedoch entgegenhalten, dass die Grundschuld angesichts der Stundung noch nicht fällig ist. G2 könnte entgegnen, dass diese Einrede nur das Verhältnis zwischen G1 und E betrifft, da diese die Stundung vereinbart haben. Hier hilft dem E die Vorschrift des §§ 1192 I, 1157 S. 1 BGB weiter. Hiernach können Einreden aus dem Verhältnis zum ursprünglichen Grundschuldgläubiger auch dem Zweiterwerber der Grundschuld entgegengehalten werden. Da die Stundung der Grundschuld weder im Grundbuch noch auf dem Grundschuldbrief vermerkt war, könnte ein einredefreier Erwerb des G2 gemäß §§ 1192 I, 1157 S. 2, 892 I 1 BGB vorliegen.
Fraglich ist, ob § 1157 S. 2 BGB auf die Grundschuld überhaupt Anwendung findet. Nach § 1192 Ia 1 Hs. 2 BGB ist ein einredefreier Erwerb nach § 1157 S. 2 BGB bei Einreden aus dem Sicherungsvertrag ausgeschlossen. Nach § 1192 Ia 2 BGB bleibt § 1157 BGB jedoch bei anderen als sicherungsvertraglichen Einreden unberührt. Da es sich um eine Stundung der Grundschuld und damit keine Einrede aus dem Sicherungsvertrag handelt, ist ein einredefreier Erwerb nach §§ 1192 I, 1157 S. 2, 892 I 1 BGB möglich. Ein solcher setzt voraus, dass das Grundbuch unrichtig war und keine Ausschlussgründe bestehen. Die Stundung der Grundschuld war weder im Grundbuch noch auf dem Grundschuldbrief vermerkt. Damit sind die Voraussetzungen des einredefreien Erwerbs nach §§ 1192 I, 1157 S. 2, 892 I 1 BGB erfüllt.
Der Anspruch des G gegen E aus §§ 1192 I, 1147 BGB ist durchsetzbar.
bb) Einredefreier Erwerb bei Einreden aus dem Sicherungsvertrag
Ein einredefreier Zweiterwerb der Grundschuld nach §§ 1192 I, 1157 S. 2, 892 I 1 Hs. 1 BGB, ist bei Einreden aus dem Sicherungsvertrag nach § 1192 Ia 1 Hs. 2 BGB ausgeschlossen.
Beispiel
Fall
G hat eine Darlehensforderung gegen S. Zu deren Sicherung bestellt ihm der Eigentümer E eine Grundschuld. Dem S steht ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 I BGB zu, welches weder im Grundbuch noch auf dem Grundschuldbrief vermerkt ist. G überträgt all seine Rechte auf G2.
Welche Ansprüche hat G2 gegen S und E?
Lösung
1. Anspruch des G2 aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB
G2 könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB haben. G hatte eine Darlehensforderung gegen S. Diese hat durch Abtretung nach § 398 S. 1 BGB auf G2 übertragen. Der Anspruch des G2 gegen S könnte jedoch aufgrund des Zurückbehaltungsrechts des S aus § 273 I BGB nicht durchsetzbar sein. Dieses stammt zwar aus dem Verhältnis des G1 zu S, kann aber nach § 404 BGB auch dem Zessionar entgegengehalten werden.
Damit ist der Anspruch des G2 gegen S aus §§ 488 I 2, 398 S. 2 BGB derzeit nicht durchsetzbar.
2. Anspruch des G2 aus §§ 1192 I, 1147 BGB
G2 könnte gegen E einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB haben. Hierzu müsste G2 Inhaber einer Grundschuld sein. Ursprünglich wurde dem G gemäß §§ 873 I, 1191 I, 1192 I, 1117 I BGB eine Grundschuld bestellt. Diese hat er gemäß §§ 873 I, 1192 I, 1154 BGB auf G2 übertragen. G2 ist damit Grundschuldgläubiger. Der S könnte sich auf sein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 I BGB berufen. Dieses betrifft zwar nur die Forderung, die Grundschuld kann jedoch nur bei einredefreier Forderung geltend gemacht werden. Damit besteht eine Einrede aus dem Sicherungsvertrag. Der Sicherungsvertrag wirkt nur zwischen G1 und E. Die Einrede kann aber nach § 1192 Ia I 1 Hs. 1 BGB als Einrede aus dem Sicherungsvertrag auch dem Zweiterwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden. Möglicherweise hat G2 die Grundschuld jedoch einredefrei nach §§ 1192 I, 1157 S.2, 892 I 1 BGB erworben. Eine Anwendbarkeit des § 1157 S. 2 BGB bei Einreden aus dem Sicherungsvertrag scheitert jedoch an § 1192 Ia 1 Hs. 2 BGB. Damit ist ein einredefreier Erwerb der Grundschuld ausgeschlossen.
Der Anspruch aus §§ 1192 I, 1147 BGB ist nicht durchsetzbar.
Hinweis
Vergleichst du dieses Ergebnis mit dem Ergebnis des entsprechenden Falls bezüglich der Hypothek, kommt es dir bestimmt komisch vor, dass die Grundschuld nicht realisiert werden kann, die Hypothek aber schon! Grund hierfür ist § 1192 Ia 1 Hs. 2 BGB, der den einredefreien Erwerb der Grundschuld bei Einreden aus dem Sicherungsvertrag ausschließt. § 1192 Ia 1 Hs. 2 BGB macht eine Sicherungsgrundschuld akzessorischer als eine Hypothek.
7. Befriedigung des Gläubigers
Die Befriedigung des Gläubigers hat Auswirkungen auf die Grundschuld.
Bei deren Bestimmung sind zwei wichtige Weichenstellungen vorzunehmen.
Zunächst ist zu bestimmen, wer den Gläubiger befriedigt.
Außerdem ist danach zu unterscheiden, worauf geleistet wird. Der Zahlende kann nämlich entweder die Forderung tilgen oder die Grundschuld ablösen. Worauf er leistet, entscheidet der Leistende in seiner Leistungszweckbestimmung (auch Tilgungsbestimmung).
a) Befriedigung durch den Eigentümer
Der Gläubiger kann durch den Eigentümer befriedigt werden. Nach §§ 1192 I, 1142 I BGB ist der Eigentümer zur Leistung berechtigt, sobald das Kapital der Grundschuld nach § 1193 BGB fällig ist (das heißt: wenn die Summe, in deren Höhe vollstreckt werden kann fällig ist). Anders als bei der Hypothek besteht jedoch keine Berechtigung des Eigentümers, wenn der persönliche Schuldner zur Leistung berechtigt ist.
Das Befriedigungsrecht des Eigentümers folgt aus der Gefahr der Zwangsvollstreckung. Der Eigentümer soll die Möglichkeit haben, die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück abwenden zu können. Er schuldet aus §§ 1192 I, 1147 BGB die Duldung der Zwangsvollstreckung, kann diese aber freiwillig durch Zahlung abwenden.
aa) Was passiert mit dem Grundschuldbrief?
In §§ 1192 I, 1144, 1145 BGB ist geregelt, was mit dem Grundschuldbrief passiert, wenn der Eigentümer den Gläubiger befriedigt. Insbesondere kann der Eigentümer aus §§ 1192 I, 1144 BGB die Aushändigung des Grundschuldbriefs verlangen.
bb) Was passiert mit der Grundschuld?
Löst der Eigentümer die Grundschuld ab, findet nach § 1143 I BGB analog eine cessio legis der Grundschuld statt. Die Fremdgrundschuld wird zu einer Eigentümergrundschuld.
cc) Was passiert mit der Forderung?
Die Ablösung der Grundschuld berührt die Forderung des Gläubigers gegen den Schuldner nicht. Die Forderung erlischt nicht. Anders als bei der Hypothek findet eine cessio legis der Forderung auf den Eigentümer aber nicht statt. § 1143 BGB ist als Ausdruck der Akzessorietät nicht auf die Grundschuld anwendbar. Als „minus“ zu einer cessio legis folgt aus dem Sicherungsvertrag ein Anspruch des Eigentümers gegen den Gläubiger auf Abtretung der gesicherten Forderung.
Merke
In der Regel wird der Eigentümer den Gläubiger nur Zug um Zug gegen Zession der gesicherten Forderung befriedigen, um nicht erst im Nachhinein den Anspruch auf Abtretung durchsetzen zu müssen.
§§ 1192 I, 1143 I 1 BGB sind aufgrund der bei der Grundschuld nicht vorliegenden Akzessorietät für die Grundschuld wie folgt zu lesen: "Soweit der Eigentümer den Gläubiger befriedigt, geht die Grundschuld auf ihn über. Ist der Eigentümer nicht der persönliche Schuldner, kann er vom Gläubiger aus dem Sicherungsvertrag die Abtretung der gesicherten Forderung verlangen."
Enthält der Sicherungsvertrag keine Regelung, ist der Anspruch des Eigentümers auf Abtretung der Forderung im Wege ergänzender Vertragsauslegung herzuleiten. Da der Gläubiger befriedigt ist, benötigt er die Forderung nicht mehr, für ihn ist sie funktionslos geworden. Der Eigentümer benötigt sie aber, um beim Schuldner aus übergegangenem Recht Regress nehmen zu können.
Merke
Ist der Eigentümer jedoch auch Schuldner, ist bei Ablösung der Grundschuld in aller Regel davon auszugehen, dass der Zahlung auch eine Tilgungsbestimmung (§ 366 HGB) hinsichtlich der Forderung zugrunde lag. In diesen Fällen erlischt die Forderung gemäß § 362 BGB.
dd) Regress beim Schuldner
Infolge der Ablösung der Grundschuld kann der Eigentümer Regress bei dem Schuldner nehmen. Etwaige Regressansprüche können sich aus eigenem Recht ergeben. Insbesondere kommt ein Aufwendungsersatzanspruch kraft Vereinbarung oder kraft Gesetzes nach § 670 BGB beziehungsweise §§ 675, 670 BGB in Betracht.
Regressansprüche des Eigentümers können sich auch aus übergegangenem Recht ergeben, da der Eigentümer einen Anspruch auf Abtretung der gesicherten Forderung hat.
b) Befriedigung durch den Schuldner
Auch der Schuldner kann den Gläubiger befriedigen, indem er die gesicherte Forderung tilgt. Hierzu ist er in der Regel sogar im Innenverhältnis zum Eigentümer verpflichtet.
Ist aber ausnahmsweise der der Eigentümer gegenüber dem Schuldner zur Tilgung der gesicherten Forderung verpflichtet, kann der Schuldner nach eigener Zahlung bei dem Eigentümer Regress nehmen. Anders als bei der Hypothek gilt § 1164 I 1 BGB nicht bei der Grundschuld, da die Norm Ausdruck der Akzessorietät ist.
c) Befriedigung durch Dritte
Eine weitere Möglichkeit der Befriedigung des Gläubigers stellt die Befriedigung durch Dritte dar. Ein Ablöserecht von Dritten kann sich aus §§ 1192 I, 1150, 268 I BGB ergeben. Die Zahlung des Dritten auf die Grundschuld, hat die cessio legis der Grundschuld nach § 268 III 1 BGB analog zur Folge.
Ist der Dritte demgegenüber nicht zur Ablösung der Grundschuld berechtigt, kann er nur auf die Forderung zahlen. Hierdurch erlischt die Forderung nach §§ 362 I, 267 I BGB. Die Grundschuld bleibt eine Fremdgrundschuld. Aus dem Sicherungsvertrag ergibt sich ein Rückgewähranspruch des Eigentümers gegen den Grundschuldgläubiger.
d) Leistung an einen Nichtberechtigten
Unter Umständen kann statt des Gläubigers ein Nichtberechtigter befriedigt werden. So kann die Leistung etwa an den ehemaligen Grundschuldgläubiger erfolgen.
Beispiel
Fall
G1 hat eine Darlehensforderung gegen S, gesichert durch eine Grundschuld. G1 überträgt seine Rechte auf G2.
Bei Fälligkeit zahlt S, der von allem nichts weiß, an G1.
Welche Ansprüche hat G2 gegen S und E?
Lösung
1. Anspruch des G2 aus §§ 488 I 2, 398 BGB
G2 könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens nach §§ 488 I 2, 398 BGB haben.
Ursprünglich hatte G1 einen Anspruch aus § 488 I 2 BGB gegen S. Diesen hat er wirksam gemäß §§ 398, 1154 I BGB an G2 übertragen. Damit bestand ein Anspruch des G2 auf Darlehensrückzahlung aus §§ 488 I 2, 398 BGB gegen S. Dieser könnte jedoch gemäß § 362 I BGB durch Zahlung des S an G1 erloschen sein. Das Erlöschen setzt jedoch die Empfangszuständigkeit des Leistungsempfängers voraus. Zum Zahlungszeitpunkt war G2 und nicht mehr G1 Forderungsinhaber und damit empfangszuständig. Der Anspruch ist damit nicht nach § 362 I BGB erloschen.
Möglicherweise muss G2 jedoch die Leistung an G1 nach § 407 I Hs. 1 Var. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Die Vorschrift des § 407 I BGB fingiert zugunsten des S die Forderungsinhaberschaft des Zedenten, G1. Wäre G1 Forderungsinhaber geblieben, wäre die Forderung durch die Zahlung an G1 nach § 362 I BGB erloschen. S hatte auch keine Kenntnis von der Abtretung an G2 im Sinne des § 407 I Hs. 2 BGB.
Damit hat G2 keinen Anspruch auf Darlehensrückzahlung aus §§ 488 I 2, 398 BGB gegen S.
1. Anspruch des G2 aus §§ 1192 I, 1147 BGB
G2 könnte gegen E einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192 I, 1147 BGB haben.
Hierzu müsste G2 Grundschuldgläubiger sein. Zunächst hat G1 gemäß §§ 873 I, 1191 I BGB wirksam eine Grundschuld erworben. Diese wurde durch Abtretung gemäß §§ 873 I, 1192 I, 1154 I BGB auf G2 übertragen. Damit ist G2 Grundschuldgläubiger geworden.
Der Anspruch des G2 aus §§ 1192 I, 1147 BGB könnte jedoch einredebehaftet sein. Aus dem Sicherungsvertrag folgt die Einrede, dass die Grundschuld nicht geltend gemacht werden darf, wenn die Forderung als erloschen gilt. Obwohl der Sicherungsvertrag zwischen dem G1 und E besteht, kann die Einrede gemäß § 1192 Ia 1 Hs. 1 Var. 2 BGB auch dem G2 als Zweiterwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden.
Damit ist der Anspruch des G2 gegen E aus §§ 1192 I, 1147 BGB nicht durchsetzbar.
Außerdem kann eine Leistung an einen Nichtberechtigten in Form einer Leistung an einen Scheingrundschuldberechtigten erfolgen.
Beispiel
Fall
G1 hat eine Darlehensforderung gegen S, gesichert durch eine Grundschuld. G1 überträgt seine Rechte auf G2, ficht die Übertragung jedoch dann wirksam an. Bei Fälligkeit zahlt E, der von der Anfechtung nichts weiß, an G2.
Wird E frei?
Lösung
Der Eigentümer E wird frei, falls § 893 Var. 1 BGB gegebenenfalls in Verbindung mit §§ 1192 I, 1155 BGB eingreift. Dies gilt auch bezüglich der Forderung, wenn E gleichzeitig der persönliche Schuldner ist. Sind S und E (wie hier) zwei Personen, kann S analog § 409 I 1 BGB die Zahlung verweigern.
