Im Sachenrecht ist zwischen dem Mobiliarsachenrecht und dem Immobiliarsachenrecht zu differenzieren. Ersteres betrifft Rechte an beweglichen Sachen und ist in §§ 929 ff. BGB geregelt. Im Immobiliarsachenrecht geht es um Rechte und Verfügungen über unbewegliche Sachen, insbesondere Grundstücke. Es kann vorkommen, dass dir eine Klausur begegnet, in der reines Immobiliarsachenrecht abgefragt wird. Aber keine Panik hier kommt es vor allem auf ein gutes Grundverständnis und Normenkenntnis an! Insbesondere spielt im Immobiliarsachenrecht das Grundbuch als Publizitätsmittel eine Rolle. Die Übertragung von Eigentum und dinglichen Rechten an Grundstücken ist damit aufwändiger als im Mobiliarsachenrecht. Schließlich sind mit Grundstücken oft erhebliche wirtschaftliche Interessen verbunden. Vorschriften zum Immobiliarsachenrecht findest du in §§ 873 ff.. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Übertragung von Rechten an Grundstücken oder die Belastung von Grundstücken mit dinglichen Rechten. Mit den §§ 873 ff. BGB beginnt das Immobiliarsachenrecht. Sie stehen unter der Überschrift „Allgemeine Vorschriften über Rechte an Grundstücken“. Genaueres zu den einzelnen Rechten an Grundstücken findest du etwa in §§ 1030 ff. BGB; §§ 1018 ff. BGB; §§ 1090 ff. BGB; §§ 1113 ff. BGB und §§ 1191 ff. BGB.
I. Worum geht es?
Wie bei beweglichen Sachen können an unbeweglichen Sachen Eigentum und sonstige beschränkte dingliche Rechte bestehen.
Merke
„Beschränkt dinglich“ meint, dass die Rechte eben kein volles Recht darstellen, sondern nur einen Ausschnitt aus dem „Vollrecht“ Eigentum.
Hinsichtlich der beschränkten dinglichen Rechte ist zwischen Nutzungsrechten und Verwertungsrechten zu unterscheiden.
Mögliche Nutzungsrechte sind der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090 ff. BGB und die Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff. BGB. Im Rahmen des Verwertungsrechte gibt es die Hypothek gemäß §§ 1013 ff. BGB, die Grundschuld gemäß §§ 1191 ff. BGB und die Rentenschuld gemäß §§ 1199 ff. BGB. Darüber hinaus gibt es noch einige Sonderfälle für Immobilien. So kann an Grundstücken ein Erwerbsrecht in Form eines dinglichen Vorkaufsrechts nach § 1094 BGB bestehen. Außerdem kann das Grundstück mit einer Reallast nach § 1105 BGB belastet sein.
Das Immobiliarsachenrecht befasst sich außerdem mit Verfügungen über unbewegliche Sachen, insbesondere Grundstücke. Solche Verfügungen können sein:
Übereignung eines Grundstücks
Belastung eines Grundstücks mit einem Recht (beschränktes dingliches Recht)
Übertragung von beschränkten dinglichen Rechten (etwa Grundschuld oder Hypothek)
Belastung von beschränkten dinglichen Rechten (etwa Verpfändung einer Grundschuld nach § 1291 BGB).
Für all diese Verfügungen stellt § 873 I BGB den normativen Ausgangspunkt dar.
II. Grundbuch
Im Mobiliarsachenrecht hast du schon den Besitz als Publizitätsmittel kennengelernt. Das Publizitätsmittel im Immobiliarsachenrecht ist das Grundbuch.
1. Inhalt
Das Grundbuch wird nach § 1 I GBO von den Amtsgerichten als Grundbuchämter geführt. Es gibt Auskunft über die Rechtslage an Grundstücken im Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse und das Bestehen von beschränkten dinglichen Rechten oder sonstigen Rechten an einem Grundstück.
Bei der Eintragung von Verfügungsverboten und Verfügungsbeschränkungen sind relative Verfügungsverbote von den absoluten Verfügungsbeschränkungen/ - verboten abzugrenzen. Lies dir zur Unterscheidung auch noch den Artikel zu §§ 929, 932 BGB durch.
Die relativen Verfügungsverbote ergeben sich etwa aus §§ 136 BGB, 938 II ZPO, 20 I, 146 ZVG. Sie sind stets eintragungsfähig. Dies folgt daraus, dass sie nach § 892 I 2 BGB einem Erwerber gegenüber nur wirksam sind, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Aus dem Grundbuch ersichtlich können sie aber nur sein, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
Demgegenüber sind absolute Verfügungsbeschränkungen/ -verbote nur eintragungsfähig, wenn auf § 892 BGB verwiesen wird. Verweise auf § 892 BGB sind in §§ 82 I 2, 91 II InsO (Insolvenzverwaltung) , § 1984 I 2 BGB (Nachlassverwaltung), 2213 III BGB (Nacherbschaft) und § 2211 II BGB (Testamentsvollstreckung) enthalten. Diese sind in Verbindung mit § 892 I 2 BGB einem uninformierten Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich sind.
Andere absolute Verfügungsbeschränkungen, wie etwa § 1365 BGB sind nicht eintragungsfähig.
2. Formelles Grundbuchrecht
Im formellen Grundbuchrecht ist insbesondere die Eintragung in das Grundbuch geregelt.
a) Antragsprinzip
Nach § 13 I 1 GBO gilt hierbei grundsätzlich das Antragsprinzip. Es besagt, dass eine Eintragung (etwa das Eigentum hinsichtlich eines Grundstücks), nur auf Antrag erfolgt, sofern das Gesetz nichts anderes vorschreibt.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir die §§ 18 II, 53, 71 II 2, 76 GBO neben den § 13 I 1 GBO kommentieren.
Der Antrag auf Grundbucheintragung hat die Rechtsnatur einer Verfahrenshandlung. Dementsprechend gelten die Regeln über Willenserklärungen nicht, auch nicht analog. Verfahrenshandlungen sind im Gegensatz zu Willenserklärungen bis zur Eintragung jederzeit frei rücknehmbar, jedoch nicht anfechtbar.
b) Antragsberechtigung
Die Antragsberechtigung im Hinblick auf den Antrag auf Eintragung ergibt sich aus § 13 I 2 GBO. Hiernach ist antragsberechtigt, wessen Recht durch die Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. Der Betroffene ist in der Regel der Verfügende selbst. Demgegenüber soll die Eintragung des neuen Rechts oder der Rechtsänderung zu Gunsten des Erwerbers oder eines anderweitig Begünstigten erfolgen.
c) Konsensprinzip
Überdies gilt im formellen Recht der Bewilligungsgrundsatz. Dies ist Ausfluss der Geltung des formellen Konsensprinzips nach § 19 GBO und sieht vor, dass für eine Eintragung die Bewilligung des Betroffenen erforderlich ist. Nach materiellem Recht gemäß § 873 I BGB bedarf eine Immobiliarverfügung der Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung. Es gilt das materielle Konsensprinzip. Demgegenüber lässt § 19 GBO im formellen Grundbuchrecht als Nachweis einer Einigung genügen, dass die Eintragung (und auch Löschung!) von jenem bewilligt wird, dessen Recht von ihr betroffen ist (formelles Konsensprinzip). Es wird damit grundsätzlich davon ausgegangen, dass der Erwerber oder Begünstigte mit der Rechtsänderung einverstanden ist, sodass die Einigung nicht bewiesen werden muss.
Definition
Die Bewilligung stellt einen formellen Akt dar, der neben der materiellrechtlichen Einigung erforderlich ist. Es handelt sich um eine Verfahrenshandlung, die nach § 29 GBO der öffentlichen Beglaubigung bedarf.
Der Zweck des formellen Konsensprinzip liegt in der Verfahrenserleichterung. Wer ein beschränktes dingliches Recht erwirbt, wird damit einverstanden sein: Da er das Recht nicht auszuüben braucht, ist der Erwerb für ihn nie rechtlich nachteilig.
Nach § 20 GBO spielt jedoch auch das materielle Konsensprinzip im formellen Grundbuchrecht eine Rolle. Zusätzlich zur Bewilligung nach § 19 GBO prüft das Grundbuchamt gemäß § 20 GBO die erforderliche Einigung zwischen dem Berechtigen und dem anderen Teil bei der Auflassung eines Grundstücks und bei der Bestellung, Inhaltsänderung oder Übertragung eines Erbbaurechts. Der Grund für die weitergehenden Verfahrensanforderungen in § 20 GBO liegt darin, dass diese Rechtsgeschäfte für den Verfügungsadressaten auch nachteilig sein können, sodass nicht automatisch sein Einverständnis unterstellt werden darf.
Nach § 19 GBO muss derjenige eine Eintragung bewilligen, dessen Recht von der Bewilligung betroffen wird. Hierbei ist nicht die tatsächliche Rechtslage entscheidend, sondern wer im Grundbuch eingetragen ist. Außerdem muss auch derjenige bewilligen, der nach materiellem Recht der Verfügung zustimmen muss. Dies ergibt sich zum Beispiel aus §§ 876 S. 1, 1183 BGB. Bei der Löschung von Grundpfandrechten muss nach § 27 GBO der Grundstückseigentümer bewilligen. Seine Bewilligung ist erforderlich, da ein gelöschtes Grundpfandrecht später nicht zur Eigentümergrundschuld werden kann und ihm so Nachteile entstehen können.
d) Voraussetzungen der Bewilligung
Eine rechtswirksame Bewilligung setzt die Bewilligungsbefugnis des Bewilligenden voraus. Sie ergibt sich aus der Verfügungsbefugnis nach materiellem Recht. Hat der Eingetragene, zum Beispiel aufgrund eines Insolvenzverfahrens, Verfügungsbefugnis, ist zu prüfen, ob dies nach § 878 BGB unbeachtlich ist. Außerdem kann eine Ermächtigung des Insolvenzverwalters nach § 185 I BGB analog oder dessen Genehmigung nach § 185 II 1 Alt. 1 BGB analog zur Wirksamkeit der Bewilligung führen. An materiell-rechtliche Willenserklärungen bestehen aufgrund der unterschiedlichen Rechtsnatur andere Anforderungen als an die Grundbuchbewilligung.
Beispiel
Fall
E und sein Nachbar N einigen sich über die Eintragung einer Grunddienstbarkeit auf dem Grundstück des E. Ein Jahr später bewilligt E dann die Eintragung, ist zu diesem Zeitpunkt jedoch geschäftsunfähig. Die Grunddienstbarkeit wird eingetragen.
Ist sie entstanden?
Lösung
Eine Grunddienstbarkeit entsteht nach § 873 I BGB unter folgenden Voraussetzungen: Zunächst ist eine Einigung der Parteien über die Bestellung einer Grunddienstbarkeit erforderlich. Die Willenserklärung des E könnte angesichts seiner Geschäftsunfähigkeit nach § 105 I BGB nichtig sein. Dies setzt jedoch voraus, dass die Geschäftsunfähigkeit im Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung bestand. Im Zeitpunkt der Einigung war E geschäftsfähig. Seine Geschäftsunfähigkeit ist erst 1 Jahr später bei Bewilligung der Eintragung eingetreten. Nach Abgabe einer Willenserklärung hat die spätere Geschäftsunfähigkeit nach §§ 130 II, 153 BGB keine Auswirkungen mehr. Damit ist eine Einigung gegeben.
Weiterhin setzt § 873 I BGB die Eintragung ins Grundbuch voraus. Die Grunddienstbarkeit wurde eingetragen. Damit ist sie entstanden.
Gegen dieses Ergebnis können Bedenken bestehen, da E schließlich im Zeitpunkt der Bewilligung der Eintragung geschäftsunfähig war. Da es sich jedoch um eine Verfahrenshandlung handelt, spielt die Geschäftsunfähigkeit keine Rolle. Nach § 9 I FamFG war E aber auch nicht verfahrensfähig. Damit ist seine Bewilligung unwirksam.
Hätte das Grundbuchamt dies bemerkt, hätte es den Antrag zurückgewiesen.
Hat das Grundbuchamt dies aber nicht bemerkt und folglich die Eintragung vorgenommen, ist sie zwar objektiv rechtswidrig, aber nicht nichtig.
Das heißt: Sobald die Eintragung erfolgt ist, ist die Unwirksamkeit der Bewilligung irrelevant.
Beispiel
Fall
E und sein Nachbar einigen sich über die Eintragung einer Grunddienstbarkeit auf dem Grundstück des E. E war zu diesem Zeitpunkt geschäftsunfähig. Ein Jahr später bewilligt er die Eintragung in völliger geistiger Gesundheit. Die Grunddienstbarkeit wird eingetragen.
Ist sie entstanden?
Lösung
Eine Grunddienstbarkeit entsteht nach § 873 I BGB nur, wenn die erforderliche Einigung vorliegt und wirksam ist. E war zur Zeit der Einigung geschäftsunfähig. Damit war seine Willenserklärung nach § 105 I BGB nichtig. Es liegt keine Einigung vor.
Die Grunddienstbarkeit ist mangels Einigung nicht entstanden.
e) Voreintragung des Betroffenen
Nach § 39 GBO ist für die Vornahme der Grundbucheintragung eines Erwerbers die Voreintragung des Betroffenen erforderlich. Bei verbrieften Rechten muss nach §§ 41 - 43 GBO sogar die Urkunde vorgelegt werden. Diese Verschärfung folgt daraus, dass Brief-Rechte auch außerhalb des Grundbuchs übertragen werden können.
Merke
Eine Ausnahme vom Erfordernis der Voreintragung stellt § 40 GBO dar.
f) Prioritätsprinzip
Im formellen Grundbuchrecht gilt das Prioritätsprinzip. Also: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“. Nach § 17 GBO erfolgt die Erledigung der Anträge in der Zeitfolge der Anträge. Erledigung im Sinne des § 17 GBO kann die Stattgabe oder Ablehnung eines Antrags sein. Es kann sich aber auch um die Eintragung einer Vormerkung oder eines Widerspruchs nach § 18 II 1 Hs. 2 GBO handeln.
Auch die Eintragungen in das Grundbuch erfolgen nach § 45 GBO entsprechend der Zeitfolge der Anträge. Die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch entscheidet wiederum über den materiell - rechtlichen Rang von Grundstücksrechten. Ihr kommt also eine wichtige Bedeutung zu.
Gegen Entscheidungen des Grundbuchamts ist der Rechtsbehelf der Grundbuchbeschwerde nach §§ 71 - 81 GBO statthaft.
Beispiel
A wird zu Unrecht im Grundbuch eingetragen.
Kann B, der hätte eingetragen werden müssen, hiergegen Grundbuchbeschwerde einlegen?
Nein, die Grundbuchbeschwerde gegen eine Eintragung ist nach § 71 II 1 GBO unzulässig. Die folgt aus Gründen des Verkehrsschutzes, da der öffentliche Glaube des Grundbuchs nicht beeinträchtigt werden soll. B muss nach § 894 BGB vorgehen und seinen materiell-rechtlichen Grundbuchberichtigungsanspruch geltend machen.
3. Funktionen des Grundbuchs
Dem Grundbuch kommen als Publizitätsmittel drei Funktionen zu:
Erstens ist das Herbeiführen der Publizität durch Grundbucheintragung nach § 873 I BGB Voraussetzung für den Rechtserwerb. Durch die Grundbucheintragung wird der neue Eigentümer nach außen erkennbar.
Eine weitere Funktion des Grundbuchs stellt der Verkehrsschutz dar. Der Rechtsverkehr vertraut aufgrund der Eintragung ins Grundbuch, dass der Eingetragene auch tatsächlich Inhaber des eingetragenen Rechts ist. Deshalb ist gemäß § 892 I BGB bei Immobilien oder beschränkten dinglichen Rechten ein gutgläubiger Rechtserwerb von dem Eingetragenen möglich.
§ 892 BGB regelt den Erwerb vom Nichtberechtigten. Die dingliche Rechtslage ist aber auch für andere Rechtsfragen relevant. Diesbezüglich begründet das Grundbuch Rechtsvermutungen. Aus § 891 BGB ergeben sich Vermutungen infolge einer Grundbucheintragung oder infolge der Löschung eines Rechts aus dem Grundbuch.
Diese helfen weiter, wenn sich die dingliche Rechtslage, namentlich aufgrund von Beweisproblemen, nicht klären lässt.
Außerdem sieht § 891 I BGB vor, dass wenn für jemanden ein Recht im Grundbuch eingetragen ist, vermutet wird, dass ihm dieses Recht auch tatsächlich zusteht. Die Vermutung des § 891 I BGB hat denselben Umfang, wie die Fiktion des § 892 I 1 Hs. 1 BGB. Nach § 891 II BGB wird vermutet, dass ein Recht, das eingetragen und gelöscht wurde, nicht besteht. Für die Vermutung des § 891 II BGB genügt nicht, dass im Grundbuch ein Recht nicht eingetragen ist! Erforderlich ist dessen Löschung. Damit deckt sich § 891 II BGB nicht mit § 892 BGB (Achtung Examensfalle). Die Vermutungen des § 891 BGB sind widerleglich. Wer durch diese einen Nachteil befürchtet, kann sie durch den Beweis des Gegenteils widerlegen. Außerdem kann sich jedermann auf die Vermutungen des § 891 BGB berufen. Sie wirken im Gegensatz zu § 892 BGB auch zu Lasten des Eingetragenen.
Beispiel
Ist jemand zu Unrecht im Grundbuch eingetragen, ist er nachbarrechtlichen Ansprüchen ausgesetzt, solange er nicht sein fehlendes Eigentum nachweist.
Die Wirkungen des § 892 BGB gehen sogar noch über die Ermöglichung des Rechtserwerbs hinaus. Nach § 893 Alt. 1 BGB findet § 892 BGB nämlich entsprechende Anwendung, wenn an den im Grundbuch Eingetragenen (Buchberechtigten) auf Grund des für ihn eingetragenen Rechts eine Leistung bewirkt wird.
Beispiel
G1 steht eine Hypothek zu. Im Grundbuch eingetragen ist allerdings G2. Eine Zahlung an G2 löst gemäß §§ 893 Alt. 1, 892 I 1 BGB dieselben Rechtsfolgen aus, die eine Zahlung an G1 hätte.
Nach § 893 Alt. 2 BGB findet § 892 I 1 BGB außerdem entsprechende Anwendung, wenn zwischen dem Buchberechtigten und einem anderen in Ansehung eines Rechts ein nicht unter § 892 I 1 BGB fallendes Rechtsgeschäft vorgenommen wird, das eine Verfügung über ein Recht erhält.
Da § 892 I 1 BGB bereits Verfügungen betrifft, die einen Rechtserwerb herbeiführen, bleiben für § 893 Alt. 2 BGB nur Verfügungen übrig, die keinen Rechtserwerb zur Folge haben:
Inhaltsänderung, § 877 BGB
Rangänderung, § 880 BGB
Aufhebung eines Rechts, §§ 875 f. BGB
Verzicht auf ein Recht, § 1168 BGB.
4. Rang von Grundstücksrechten
Aus dem Grundbuch ergibt sich der Rang von Grundstücksrechten. Diesem kommt eine besondere wirtschaftliche Bedeutung zu, da der Rang von Immobiliarsachenrechten über die Position in der Verwertung entscheidet (Stichwort: „Den letzten beißen die Hunde“).
Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt nach §§ 126 ff. GBO in elektronischer Form geführt. Hierbei wird nach § 3 I 1 GBO grundsätzlich für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt angelegt.
Dieses Grundbuchblatt ist in drei Abteilungen unterteilt.
In der ersten Abteilung befinden sich Angaben zum Eigentum an dem Grundstück.
In der zweiten Abteilung sind die Belastungen des Grundstücks mit beschränkten dinglichen Rechten aufgeführt.
Belastungen des Grundstücks mit Grundpfandrechten gehören jedoch nicht in diese Abteilung, obwohl sie auch als beschränkte dingliche Rechte einzuordnen sind. Sie werden separat in der dritten Abteilung aufgelistet.
Außerdem ist der Rang für die maximale Laufzeit von gesicherten Krediten entscheidend. Sie kann bei erstrangig gesicherten Krediten bis zu 30 Jahre betragen. Der Rang beeinflusst auch die Höhe der Zinsen für gesicherte Kredite. Nachrangig gesicherte Kredite sind riskanter und damit auch teurer.
Eine Vorschrift zum Rang von Grundstücksrechten enthält § 879 BGB. § 879 I 1 BGB regelt die Reihenfolge der Eintragungen. Sind die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen, bestimmt sich das Rangverhältnis nach der Reihenfolge der Eintragungen.
Beispiel
Nr. 1 hat Vorrang vor Nr. 2, 3 …
Nr. 2 hat Vorrang vor Nr. 3, 4 …
Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat nach § 879 I 2 BGB das früher eingetragene Recht Vorrang.
Beispiel
Ein Nießbrauch von 2014 hat Vorrang vor einer Grundschuld von 2015.
Über den Rang entscheidet nach § 879 II BGB stets die Eintragung (und nicht die Komplettierung des Erwerbstatbestandes). Auf diese Weise sollen Streitigkeiten über den Zeitpunkt der Einigung vermieden werden. Die Rangordnung ist beweglich. Fällt ein vorrangiges Recht weg, beispielsweise weil es gelöscht wird, rücken alle nachrangigen Rechte auf.
Beispiel
Nr. 2 wird zu Nr. 1, Nr. 3 zu Nr. 2 etc.
Wie sich aus §§ 879 III, 880, 881 BGB ergibt, sind aber auch Vereinbarungen über den Rang zulässig.
