I. Einleitung
Besonders klausurrelevant im Immobiliarsachenrecht sind die Grundpfandrechte. Der Begriff der Grundpfandrechte umfasst die Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) und die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB).
Definition
Grundpfandrechte sind beschränkt dingliche Verwertungsrechte an Grundstücken. Sie belasten das Grundstück in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung einer Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Haftung erstreckt sich dabei kraft Gesetzes (Haftungsverband, §§ 1120 ff. BGB) auch auf die wesentlichen Bestandteile (z. B. Gebäude, §§ 93, 94 BGB) und das Zubehör (§ 97 BGB) des Grundstücks.
Hypothek und Grundschuld gewähren gemäß § 1113 I BGB und § 1191 I BGB jeweils einen Anspruch auf „Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück“. „Zahlung aus dem Grundstück“ bedeutet an dieser Stelle, dass der Gläubiger berechtigt ist, nach § 1147 BGB Befriedigung aus dem Grundstück zu suchen, wenn der Schuldner seiner Leistungspflicht nicht nachkommt. Der Gläubiger hat damit keinen Anspruch auf Zahlung, sondern einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung.
Die Zwangsvollstreckung erfolgt gemäß § 866 I ZPO durch ein öffentliches Verfahren
durch Zwangsversteigerung (§§ 15 - 145a ZVG) und/oder
durch Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung setzen jeweils einen Duldungstitel voraus, der den Schuldner zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet. Hierbei kann es sich um ein Urteil oder eine vollstreckbare Urkunde nach § 794 I Nr. 5 ZPO handeln.
Definition
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 866 I ZPO neben den § 1147 BGB kommentieren.
II. Bedeutung
Grundpfandrechte sind Realsicherheiten - sie sichern eine Forderung also durch einen Vermögenswert ab und nicht wie die sogenannten Personalsicherheiten (z. B. Bürgschaft, § 765 BGB) durch eine Person, die für eine Schuld einzustehen hat.
Daraus folgt:
Im Insolvenzverfahren kann der Gläubiger abgesonderte Befriedigung verlangen, § 49 InsO.
Die Veräußerung des Grundstücks ändert nichts an der Rechtsposition des Gläubigers: Es bleibt ihm als Haftungsobjekt enthalten.
Spätere Belastungen des Grundstücks gehen dem Grundpfandrecht bei der Befriedigung im Rang nach, § 11 ZVG.
Grundpfandrechte (Hypothek und Grundschuld) sind in der Praxis das mit Abstand wichtigste Kreditsicherungsmittel. In der Klausur und der mündlichen Prüfung wird oft das Verständnis dafür verlangt, warum sie anderen Sicherungsmitteln (wie der Bürgschaft, dem Pfandrecht oder der Sicherungsübereignung) überlegen sind. Dies liegt an den enormen Vorteilen für beide Vertragsparteien:
1. Vorteile für den Gläubiger (z. B. die Bank)
Wertstabilität & Insolvenzfestigkeit: Anders als bei der Bürgschaft (Personalsicherheit) ist der Gläubiger nicht von der schwankenden Zahlungsfähigkeit einer Person abhängig. Zudem sind Grundstücke wertstabiler als bewegliche Sachen, die durch Nutzung an Wert verlieren.
Leichte Verwertbarkeit (Vollstreckungsvorteil): Der Gläubiger muss seinen Anspruch nicht erst in einem langwierigen Zivilprozess einklagen. Der Eigentümer unterwirft sich in der notariellen Bestellungsurkunde meist der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 794 I Nr. 5 ZPO). Der Gläubiger hat damit sofort einen vollstreckbaren Titel.
Starker Verkehrsschutz: Der gutgläubige Erwerb eines Grundpfandrechts ist über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 892 BGB) problemlos möglich. Bei der Sicherungsübereignung beweglicher Sachen scheitert ein gutgläubiger Erwerb hingegen oft an der fehlenden Übergabe (§ 933 BGB).
Hohe Verkehrsfähigkeit: Grundpfandrechte (insbesondere Briefrechte) lassen sich leicht abtreten und zu Geld machen.
2. Vorteile für den Sicherungsgeber (Eigentümer)
Nutzung bleibt erhalten: Anders als beim klassischen Pfandrecht an beweglichen Sachen (§ 1205 BGB) muss der Eigentümer den Besitz nicht aufgeben. Er kann auf dem Grundstück weiterhin wohnen oder wirtschaften.
Günstigere Konditionen & Diskretion: Wegen der hohen Sicherheit gewähren Banken deutlich niedrigere Zinsen. Zudem muss der Schuldner nicht (wie bei einer Bürgschaft) Dritte in seine finanziellen Angelegenheiten einweihen.
Wiederverwendbarkeit (Rangwahrung): Wird das Darlehen abbezahlt, erlischt das Grundpfandrecht nicht einfach. Es wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld um. Der Eigentümer behält damit die wertvolle, ranghohe Grundbuchposition und kann diese später für neue Kredite wiederverwenden.
III. Grundkonstellation
Die Bestellung eines Grundpfandrechts zur Sicherung einer Forderung, in diesem Artikel anhand des Beispiels eines Darlehens, beruht auf mehreren rechtlichen Beziehungen, die voneinander zu unterscheiden sind. Wichtig ist dabei, dass nicht immer ein Dritter (Sicherungsgeber) in den Vorgang eingebunden sein muss. Es gibt zwei Konstellationen: Eigensicherung, bei der der Sicherungsgeber zugleich der Darlehensnehmer ist, und Fremdsicherung, bei der ein Dritter die Sicherheit bestellt.
1. Fremdsicherung
Bei der Fremdsicherung fallen Darlehensnehmer und Sicherungsgeber auseinander. Ein Dritter (Sicherungsgeber) bestellt eine Grundschuld oder eine Hypothek, um die Forderungen des Darlehensgebers (DN), der zugleich auch Sicherungsnehmer (SN) ist, abzusichern.
Beispiel
S möchte ein Darlehen aufnehmen. Da G ein werthaltiges Grundpfandrecht verlangt, sucht S einen Grundstückseigentümer E, der gegen ein angemessenes Entgelt zur Stellung eines Grundpfandrechts bereit ist. Schließlich verpflichtet sich E gegenüber S zur Bestellung des gewünschten Grundpfandrechts. In dem Darlehensvertrag zwischen S und G wird explizit aufgenommen, dass zur Absicherung der Darlehensforderung ein Grundpfandrecht bestellt werden soll. Nach dessen Bestellung zahlt G das Darlehen aus.
Die Verhältnisse zwischen den verschiedenen Personen haben unterschiedliche Bezeichnungen und Funktionen.
Valutaverhältnis:
Das Valutaverhältnis besteht zwischen dem Darlehensgeber (DG) und Darlehensnehmer (DN). Zwischen diesen Personen kommt es zur Geldzahlung aus dem zugrundeliegenden Schuldverhältnis (hier fließt die Valuta). Der Sicherungsschuldner verpflichtet sich zur Bestellung einer Sicherheit zugunsten des Sicherungsnehmers. In dem Beispiel ist S Darlehensnehmer und G Darlehensgeber.Sicherungsversprechen:
Das Sicherungsversprechen (synoynm: Sicherungsabrede, Sicherungsvertrag) kann Teil des zugrunde liegenden Schuldverhältnisses sein. Es ist eine weitergehende schuldrechtliche Abrede, die besagt, dass gerade für die Forderung aus dem Grundverhältnis eine Sicherung in Form des Grundpfandrechts besteht. Die Sicherungsabrede ist jedoch nicht zwingend, damit das Grundpfandrecht wirksam bestellt werden kann. Der dingliche Vollzug des Grundpfandrechts wird also nicht berührt. Es fehlt allerdings eine Sicherungsabrede. Es fehlt auch ein Rechtsgrund für die Bestellung der Grundschuld, sodass diese zwar bestellt, aber über § 812 I 1 Alt. 1 BGB kondiziert werden könnte. Sofern ein Sicherungsversprechen besteht, ist der Darlehensnehmer (DN) zugleich Sicherungsschuldner (SN) und der Darlehensgeber (DG) Sicherungsgläubiger (SGL) im Rahmen des zugrundeliegenden Schuldverhältnisses, unabhängig von der Bestellung des Grundpfandrechts.
Im obigen Beispiel ist Darlehensnehmer S wegen der konkreten schuldrechtlichen Abrede auch Sicherungsschuldner aus Darlehensvertrag und Darlehensgeber G zugleich Sicherungsgläubiger aus Darlehensvertrag.Deckungsverhältnis:
Das Deckungsverhältnis besteht zwischen dem Sicherungsauftraggeber (SA), der zugleich Darlehensnehmer (DN) und bei einem bestehenden Sicherungsversprechen auch Sicherungsschuldner (SS) ist, und dem Sicherungsbeauftragten (SB) der zugleich Sicherungsgeber ist (SG). Es wird auch als Sicherungsauftrag bezeichnet. S hat mit E einen Sicherungsauftrag bezüglich der Bestellung der gewünschten Sicherheit geschlossen. Dem S kommt die Rolle des Sicherungsauftraggebers und dem E die des Sicherungsbeauftragten zu.Vollzugsverhältnis:
Das Vollzugsverhältnis besteht zwischen Sicherungsgeber (SG) und Sicherungsnehmer (SN). In diesem Verhältnis findet die Hypotheken- oder Grundschuldbestellung statt.
2. Eigensicherung
Bei der Eigensicherung ist der Darlehensnehmer zugleich Sicherungsgeber. Er sichert sein Darlehen also durch ein Grundpfandrecht an seinem Grundstück ab. Bei der Eigensicherung entfällt das Deckungsverhältnis. Der Sicherungsschuldner bestellt selbst ein Grundpfandrecht, sodass es nicht erforderlich ist, hierzu jemanden anderen zu beauftragen. Das bedeutet, dass der Darlehensnehmer (DN) sowohl Sicherungsgeber (SG) als auch bei bestehendem Sicherungsversprechen Sicherungsschuldner (SS) ist. Der Darlehensgeber (DG) ist zugleich Sicherungsnehmer (SN) und bei bestehendem Sicherungsversprechen auch Sicherungsgläubiger (SGL).
IV. Rechtsfolgen der Bestellung
Nach der Bestellung der Hypothek oder Grundschuld im Vollzugsverhältnis hat der Sicherungsnehmer einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gegen den Sicherungsgeber aus § 1147 BGB (Hypothek) beziehungsweise aus §§ 1192 I, 1147 BGB (Grundschuld).
Hinsichtlich der Entstehung dieses Rechts ist jedoch zwingend zwischen der Hypothek und der Grundschuld zu differenzieren:
Hypothek (akzessorisch): Sie ist untrennbar an die gesicherte Forderung geknüpft. Wird sie vor Auszahlung des Darlehens ins Grundbuch eingetragen, entsteht zunächst kraft Gesetzes eine Eigentümergrundschuld für den Sicherungsgeber (§ 1163 I 1 BGB). Erst mit Auszahlung der Valuta (Entstehen der Forderung) wandelt sie sich automatisch in eine Fremdhypothek des Gläubigers um.
Grundschuld (fiduziarisch): Sie ist unabhängig von der gesicherten Forderung. Sie entsteht mit Einigung und Eintragung sofort als wirksames Fremdrecht für den Gläubiger, selbst wenn das Darlehen noch gar nicht ausgezahlt wurde.
