I. Bedeutung
Besonders klausurrelevant im Immobiliarsachenrecht sind die Grundpfandrechte. Der Begriff der Grundpfandrechte umfasst die Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) und die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB).
Definition
Grundpfandrechte sind Pfandrechte an Grundstücken inklusive aller Gebäude und sonstiger Sachen, die zum Grundstück gehören.
Hypothek und Grundschuld gewähren gemäß § 1113 I BGB und § 1191 I BGB jeweils einen Anspruch auf „Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück“. „Zahlung aus dem Grundstück“ bedeutet an dieser Stelle, dass der Gläubiger berechtigt ist, nach § 1147 BGB Befriedigung aus dem Grundstück zu suchen, wenn der Schuldner seiner Leistungspflicht nicht erfüllt. Der Gläubiger hat damit keinen Anspruch auf Zahlung, sondern einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung.
Die Zwangsvollstreckung erfolgt gemäß § 866 I ZPO durch ein öffentliches Verfahren
durch Zwangsversteigerung (§§ 15 - 145a ZVG) und/ oder
durch Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung setzen jeweils einen Duldungstitel voraus, der den Schuldner zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet. Hierbei kann es sich um ein Urteil oder eine vollstreckbare Urkunde nach § 794 I Nr. 5 BGB handeln.
Definition
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 866 I ZPO neben den § 1147 BGB kommentieren.
Grundpfandrechte sind Realsicherheiten - sie sichern eine Forderung also durch einen Vermögenswert ab und nicht (wie die sogenannten Personalsicherheiten) durch eine Person, die für eine Schuld einzustehen hat.
Daraus folgt:
Im Insolvenzverfahren kann der Gläubiger abgesonderte Befriedigung verlangen, § 49 InsO.
Die Veräußerung des Grundstücks ändert nichts an der Rechtsposition des Gläubigers: Es bleibt ihm als Haftungsobjekt enthalten.
Spätere Belastungen des Grundstücks gehen seinem Grundpfandrecht im Rang nach, § 11 ZVG.
II. Grundkonstellation
Die Bestellung eines Grundpfandrechts zur Sicherung einer Forderung, etwa eines Darlehens, beruht auf mehreren rechtlichen Beziehungen, die voneinander zu unterscheiden sind. Wichtig ist dabei, dass nicht immer ein Dritter (Sicherungsgeber) in den Vorgang eingebunden sein muss. Es gibt zwei Konstellationen: Eigensicherung, bei der der Sicherungsgeber zugleich der Darlehensnehmer ist, und Fremdsicherung, bei der ein Dritter die Sicherheit bestellt.
1. Fremdsicherung
Bei der Fremdsicherung fallen Darlehensnehmer und Sicherungsgeber auseinander. Ein Dritter (Sicherungsgeber) bestellt eine Grundschuld oder eine Hypothek, um die Forderungen des Darlehensgebers (DN), der zugleich auch Sicherungsnehmer (SN) ist, abzusichern.
Beispiel
S möchte ein Darlehen aufnehmen. Da G ein werthaltiges Grundpfandrecht verlangt, sucht S einen Grundstückseigentümer E, der gegen ein angemessenes Entgelt zur Stellung eines Grundpfandrechts bereit ist. Schließlich verpflichtet sich E gegenüber S zur Bestellung des gewünschten Grundpfandrechts. In dem Darlehensvertrag zwischen S und G wird explizit aufgenommen, dass zur Absicherung der Darlehensforderung ein Grundpfandrecht bestellt werden soll. Nach dessen Bestellung zahlt G das Darlehen aus.
Die Verhältnisse zwischen den verschiedenen Personen haben unterschiedliche Bezeichnungen und Funktionen.
Valutaverhältnis:
Das Valutaverhältnis besteht zwischen dem Darlehensgeber (DG) und Darlehensnehmer (DN). Zwischen diesen Personen kommt es zur Geldzahlung aus dem zugrundeliegenden Schuldverhältnis (hier fließt die Valuta). Der Sicherungsschuldner verpflichtet sich zur Bestellung einer Sicherheit zu Gunsten des Sicherungsnehmers. In dem Beispiel ist S Darlehensnehmer und G Darlehensgeber.
Sicherungsversprechen:
Das Sicherungsversprechen kann Teil des zugrundeliegenden Schuldverhältnisses sein. Es ist eine weitergehende schuldrechtliche Abrede, die besagt, dass gerade für die Forderung aus dem Grundverhältnis eine Sicherung in Form des Grundpfandrechts besteht. Die Sicherungsabrede ist jedoch nicht zwingend, damit das Grundpfandrecht wirksam bestellt werden kann. Der dingliche Vollzug des Grundpfandrechts wird also nicht berührt. Insofern ein Sicherungsversprechen besteht, ist der Darlehensnehmer (DN) zugleich Sicherungsschuldner (SN) und der Darlehensgeber (DG) Sicherungsgläubiger (SGL), im Rahmen des zugrundeliegenden Schuldverhältnisses, unabhängig von der Bestellung des Grundpfandrechts.
Im obigen Beispiel ist Darlehensnehmer S wegen der konkreten schuldrechtlichen Abrede auch Sicherungsschuldner aus Darlehensvertrag und Darlehensgeber G zugleich Sicherungsgläubiger aus Darlehensvertrag.
Deckungsverhältnis:
Das Deckungsverhältnis besteht zwischen dem Sicherungsauftraggeber (SA), der zugleich Darlehensnehmer (DN) und bei einem bestehenden Sicherungsversprechen auch Sicherungsschuldner (SS) ist, und dem Sicherungsbeauftragten (SB) der zugleich Sicherungsgeber ist (SG). Es wird auch als Sicherungsauftrag bezeichnet. S hat mit E einen Sicherungsauftrag bezüglich der Bestellung der gewünschten Sicherheit geschlossen. Dem S kommt die Rolle des Sicherungsauftraggebers und dem E die des Sicherungsbeauftragten zu.
Vollzugsverhältnis:
Das Vollzugsverhältnis besteht zwischen Sicherungsgeber (SG) und Sicherungsnehmer (SN). In diesem Verhältnis findet die Hypothek- oder Grundschuldbestellung statt.
2. Eigensicherung
Bei der Eigensicherung ist der Darlehensnehmer zugleich Sicherungsgeber. Er sichert sein Darlehen also durch ein Grundpfandrecht an seinem Grundstück ab. Bei der Eigensicherung entfällt das Deckungsverhältnis. Der Sicherungsschuldner bestellt selbst ein Grundpfandrecht, sodass es nicht erforderlich ist jemanden anderen hierzu zu beauftragen. Das bedeutet, dass der Darlehensnehmer sowohl Sicherungsgeber und bei bestehendem Sicherungsversprechen auch Sicherungsschuldner ist. Der Darlehensgeber ist zugleich Sicherungsnehmer und bei bestehendem Sicherungsversprechen auch Sicherungsgläubiger.
III. Rechtsfolgen der Bestellung
Nach der Bestellung der Hypothek oder Grundschuld im Vollzugsverhältnis hat der Sicherungsnehmer einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gegen den Sicherungsgeber aus § 1147 BGB (Hypothek) beziehungsweise aus §§ 1192 I, 1147 BGB (Grundschuld). Die Hypothekenbestellung geht außerdem mit der Auszahlung des Darlehens und damit mit Entstehen der gesicherten Forderung einher. Die zuvor bestehende Eigentümergrundschuld wird nach § 1163 I 2 BGB zu einer Hypothek des Sicherungsnehmers/ Forderungsgläubigers.
