I. Einleitung
Das Mietvertragsrecht ist in der Praxis extrem relevant, da die allermeisten Menschen in (Wohn-)Mietverhältnissen leben oder sich sonstige Dinge mieten. Vor diesem Hintergrund ist es nicht überraschend, dass das Mietrecht auch in der Klausur relevant ist. Es enthält einige Regelungen, die der besonderen Art des Mietvertrages gerecht werden und insbesondere im Wohnmietrecht besondere Regelungen, die mit der besonderen Schutzbedürftigkeit von Mietern zusammenhängen. Das Mietrecht hat also einen allgemeinen Teil, einen besonderen Teil (das Wohnraummietrecht, §§ 549 ff. BGB) und darüber hinaus Verweise auf das allgemeine Schuldrecht und sollte somit gut beherrscht werden.
Merke
Das Wohnraummietrecht ist seinerseits wieder unterteilt in einen allgemeinen (§§ 549 - 555 BGB) und einen besonderen Teil (§§ 556 ff. BGB).
II. Rechtsnatur und Abgrenzung
Die verschiedenen im BGB geregelten vertraglichen Schuldverhältnisse ähneln sich in vielen Teilen, haben aber natürlich auch wesentliche Unterschiede.
1. Definition
Ein Mietvertrag ist ein Gebrauchsüberlassungsvertrag, das heißt, dass die charakteristische Leistungspflicht - die Vermietung - beinhaltet, dass eine Partei der anderen den Gebrauch einer Sache auf Zeit überlässt.
Der Mietvertrag selbst ist in § 535 BGB wie folgt definiert:
Definition
Der Mietvertrag ist die zeitweise Überlassung einer Sache gegen Entrichtung des vereinbarten Entgelts.
Merke
Daraus ergeben sich schon einige Überschneidungen mit anderen Vertragstypen. Unter anderem zeigt dies, dass der Mietvertrag ein gegenseitiger Vertrag im Sinne der §§ 320 ff. BGB ist und außerdem ein Dauerschuldverhältnis darstellt.
2. Abgrenzung
Der Mietvertrag ähnelt insbesondere zwei Vertragstypen, von denen er abzugrenzen ist.
a) Pacht
Der Pachtvertrag unterscheidet sich vom Mietvertrag dadurch, dass er dem Pächter nicht nur den Gebrauch einer Sache gewährt, sondern ihm auch das Recht einräumt, die Früchte der Sache (§ 99 BGB) zu ziehen (§ 581 I 1 BGB). Dies bedeutet, dass der Pächter aus der Nutzung der Sache Erträge erzielen kann, während der Mieter lediglich zum Gebrauch berechtigt ist.
b) Leihe
Bei der Leihe handelt es sich wie auch bei Miete und Pacht um einen Gebrauchsüberlassungsvertrag - dieser ist aber unentgeltlich (§ 598 BGB).
c) Kauf-, Dienst- und Werkvertrag
Kauf-, Dienst- und Werkvertrag grenzen sich schon dadurch ab, dass sie keine Dauerschuldverhältnisse sind, sondern auf einen konkreten Erfolg abzielen - sei es die Erbringung einer Leistung, die Herstellung eines Werks oder die Übereignung einer Sache.
III. Zustandekommen und Wirksamkeit eines Mietvertrages
Ein Mietvertrag kommt gemäß der allgemeinen Regelungen zustande.
In diesem Artikel findest du weitere Ausführungen zu den einzelnen vertraglichen Pflichten innerhalb eines Vertragsverhältnisses.
IV. Beendigung des Mietverhältnisses
Merke
Für die Besonderheiten, die im (Wohn-)Raummietrecht gelten, lies dir den entsprechenden Artikel durch.
1. Zeitablauf
Gemäß § 542 II BGB endet ein befristetes Mietverhältnis mit Zeitablauf, wenn es nicht ausdrücklich oder gemäß § 545 BGB stillschweigend verlängert wird. Letzteres geschieht, indem die Mietvertragsparteien das Mietverhältnis stillschweigend verlängern, indem der Mieter die Sache nach Zeitablauf weiter nutzt und keine der beiden Parteien dem widerspricht. Das Mietverhältnis verlängert sich dann auf unbestimmte Zeit.
2. Ordentliche Kündigung
Gemäß § 542 I BGB kann ein unbefristetes Mietverhältnis ordentlich unter Beachtung der entsprechenden Fristen gekündigt werden.
Merke
Ein befristetes Mietverhältnis kann nicht ordentlich gekündigt werden.
3. Außerordentliche Kündigung
Jedes Mietverhältnis kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gemäß § 543 BGB fristlos gekündigt werden (insbesondere bei Vorliegen eines Mangels).
Merke
§ 540 I 2 BGB enthält einen weiteren außerordentlichen Kündigungsgrund, der aber unter Wahrung der jeweils geltenden gesetzlichen Frist ausgeübt werden muss.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, zitiere dir den § 569 BGB an den § 543 BGB, um dich an diese wichtige Konkretisierung des § 543 BGB im Kontext des Wohnraummietrechts zu erinnern.
