I. Einleitung
Das dingliche Vorkaufsrecht ähnelt in seinen Wirkungen der Vormerkung. Es ist in §§ 1094-1104 BGB geregelt. Nach herrschender Meinung handelt es sich der Rechtsnatur nach um ein "vormerkungsähnlich abgesichertes Zugriffs- und Gestaltungsrecht".
Nach § 1094 BGB sind zwei Arten des dinglichen Vorkaufsrechts zu unterscheiden:
§ 1094 I BGB: subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht zugunsten einer beliebigen Person
§ 1094 II BGB: subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Es kann nach § 1103 I BGB nicht vom Grundstückseigentum getrennt werden.
Das dingliche Vorkaufsrecht ist nach §§ 1098 I 1, 473 S. 1 BGB unübertragbar.
Merke
Die Unübertragbarkeit des dinglichen Vorkaufsrechts ist strikt von der Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag, der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommt, zu trennen.
Von dem dinglichen Vorkaufsrecht abzugrenzen ist das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB). Während das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nur einen Anspruch gegen den Verpflichteten begründet, belastet das dingliche Vorkaufsrecht das Grundstück selbst und entfaltet über §§ 1098 II, 883 II BGB absolute Drittwirkung.
II. Voraussetzungen
Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts richtet sich nach § 873 I BGB, da es sich um eine Belastung des Grundstücks handelt. Sie setzt die Einigung über die Bestellung des Vorkaufsrechts, dessen Eintragung in das Grundbuch sowie die Berechtigung voraus. Die Einigung ist formfrei. Das dingliche Vorkaufsrecht kann auch nach § 873 I, 892 I 1 BGB vom Nichtberechtigten erworben werden. Siehe dazu den Artikel zu den Verfügungen im Immobiliarsachenrecht.
III. Rechtsfolgen
Im Rahmen der Wirkungen des dinglichen Vorkaufsrechts sind die Wirkungen im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten und zu Dritten zu unterscheiden.
Das Rechtsverhältnis zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten ist in § 1094 I BGB geregelt, der auf die Vorschriften zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht nach §§ 463 - 473 BGB verweist.
Der Vorkaufsberechtigte kann sein Recht ausüben, wenn ein Vorkaufsfall vorliegt. Ein solcher liegt vor, wenn ein gemäß § 311b I BGB form- und auch im Übrigen wirksamer Kaufvertrag zwischen dem ursprünglichen Eigentümer und einem Dritten geschlossen wird. Die Ausübung des dinglichen Vorkaufsrechts erfolgt durch rechtsgestaltende, formlose Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten (§ 464 I BGB). Durch die wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts kommt gemäß §§ 1098 I, 464 II BGB zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten ein Kaufvertrag mit den Konditionen des Kaufvertrags zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten zustande.
Merke
Der Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht berührt. An sich muss der Vorkaufsverpflichtete das Grundstück damit sowohl an den Vorkaufsberechtigten als auch an den Dritten übereignen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, den Kaufvertrag im Verhältnis zwischen Vorkaufsverpflichteten und Dritten der aufschiebenden Bedingung der Nichtausübung des Vorkaufsrechts zu unterstellen oder einen Rücktrittsvorbehalt zu vereinbaren.
Dritten gegenüber hat das dingliche Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung nach §§ 1098 II, 883 II BGB. Der durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstehende Anspruch auf Übertragung des Eigentums wird gesichert. Eine Verfügung ist nach §§ 1098 II, 883 II BGB insoweit unwirksam, als sie den durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstehenden Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, kannst du dir den § 883 II BGB neben den § 1098 II BGB kommentieren.
Umstritten ist, wann die Vormerkungswirkung des dinglichen Vorkaufsrechts beginnt.
Problem
Beginn der Vormerkungswirkung des Vorkaufsrechts
Nach Ansicht des BGH beginnt die Vormerkungswirkung des dinglichen Vorkaufsrechts mit dem Eintritt der Vorkaufslage, das heißt mit der erstmaligen Ausübbarkeit des Vorkaufsrechts. Eine Vormerkungswirkung, die bereits mit der Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts beginnt, gehe zu weit. Dementsprechend werden Grundstücksbelastungen zwischen der Entstehung des Vorkaufsrechts und dem Eintritt der Vorkaufslage nicht gemäß §§ 1098 II, 883 II BGB elidiert.
Nach anderer Ansicht entsteht der Vormerkungsschutz bereits mit Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts. So könne ein möglichst effektiver Schutz gewährleistet werden. Hierfür spricht der Wortlaut des § 883 II BGB, der auf den Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung abstellt. Außerdem lässt sich dem § 883 I 2 BGB ein systematisches Argument entnehmen. Eine Vormerkung ist auch bei künftigen oder bedingten Ansprüchen möglich, wobei der Schutz des § 883 II BGB nicht erst ab der Entstehung des Anspruchs, sondern ab der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch greift.
Sofern man für den Beginn der Vormerkungswirkungen auf den Zeitpunkt der Bestellung des Vorkaufsrechts abstellt, ist zu berücksichtigen, dass die Vormerkungswidrigkeit einer Verfügung erst ab dem Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts geltend gemacht werden kann.
Beispiel: Eigentümer E bestellt dem V ein dingliches Vorkaufsrecht (eingetragen im Januar). Im März bestellt E der Bank B eine Grundschuld an dem Grundstück. Im Mai verkauft E das Grundstück an den Dritten D (Vorkaufsfall). V übt sein Vorkaufsrecht wirksam aus und verlangt lastenfreie Übereignung. Muss V die Grundschuld der Bank B gegen sich gelten lassen?
Nach dem BGH: Ja! Die Grundschuld wurde im März bestellt, der Vorkaufsfall trat erst im Mai ein. Die Vormerkungswirkung hatte im März noch nicht begonnen. Die Grundschuldbestellung ist voll wirksam und V erwirbt das Grundstück belastet mit der Grundschuld.
Nach der Literatur: Nein! Die Vormerkungswirkung begann bereits mit der Eintragung im Januar. Die Grundschuldbestellung im März ist eine vormerkungswidrige Zwischenverfügung und damit gegenüber V relativ unwirksam (§§ 1098 II, 883 II BGB). V kann von der Bank B die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld verlangen (§ 888 I BGB) und erwirbt das Grundstück lastenfrei.
IV. Erlöschen
Das dingliche Vorkaufsrecht erlischt durch:
Zweckerreichung: Ausübung im Vorkaufsfall
Aufhebung: Einigung und Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB)
Zweckverfehlung: Ausübung eines rangbesseren Vorkaufsrechts
Nichtausübung im Vorkaufsfall (gesetzlicher Regelfall, § 1097 BGB)
Grundstücksveräußerung infolge einer Schenkung oder eines Tauschs (insoweit liegt kein Ausübungsfall vor)
Lastenfreien Erwerb des Grundstücks durch einen Dritten (§ 892 I BGB)
