I. Einleitung
Ein Mietvertrag endet entweder, indem er gekündigt wird oder durch den Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit.
II. Kündigung
Im Kündigungsrecht kann einerseits zwischen der ordentlichen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung unterschieden werden. Während erstere immer nur innerhalb einer Kündigungsfrist möglich ist, kann letztere sowohl einer Frist unterliegen als auch fristlos erfolgen. Allen Kündigungen liegt das „grundlegende“ Schema für die Ausübung von Gestaltungsrechten zugrunde:
Kündigungsgrund
Kündigungserklärung
Kündigungsfrist (soweit anwendbar)
Merke
Für die Fristberechnung ist hinsichtlich der Kündigungsarten mit zugrundeliegender Frist auf die jeweils anzuwendenden Normen zu verweisen. Das Gleiche gilt hinsichtlich der Form der Kündigungserklärung. Im Folgenden gehen wir daher nur auf die unterschiedlichen Kündigungsgründe ein.
1. Ordentliche Kündigung (§ 542 I BGB)
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann grundsätzlich ordentlich innerhalb der geltenden Kündigungsfrist gekündigt werden (§ 542 I BGB). Welche Kündigungsfrist besteht, hängt einerseits von vertraglichen Vereinbarungen, anderseits aber auch von gesetzlichen Vorschriften ab - mehr zur Kündigung im (Wohn-)Raummietrecht findest du hier.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, zitiere dir die §§ 573c, 580a BGB an den § 542 I BGB, um dich an diese speziell geregelten Kündigungsfristen für das (Wohn-)Raummietrecht zu erinnern.
2. Außerordentliche Kündigung
a) Fristgemäße Kündigung (§ 540 I 2, 544 BGB)
Ein Mietverhältnis kann außerordentlich, aber befristet, gekündigt werden. Dies gilt gemäß:
§ 540 I 2 BGB, wenn der Vermieter ohne hinreichenden Grund die Zustimmung zu einem Untermietverhältnis ablehnt
§ 544 BGB, wenn ein Mietverhältnis eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren hat und seit Überlassung der Mietsache ein Zeitraum von 30 Jahren abgelaufen ist.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, zitiere dir die §§ 573d, 580a BGB an die §§ 540 I 2, 544 BGB, um dich an diese speziell geregelten außerordentlichen Kündigungsfristen für das (Wohn-)Raummietrecht zu erinnern.
b) Fristlose Kündigung (§ 543 BGB)
Die außerordentliche und fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB ist die in der Klausur relevanteste Konstellation der Beendigung von Mietverträgen.
Definition
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
In § 543 II BGB sind sodann (nicht abschließend!) exemplarische wichtige Gründe genannt sowie ein Fristsetzungserfordernis in Abs. 3.
Merke
§ 543 II Nr. 2, Nr. 3 BGB beziehen sich ausschließlich auf den Mieter und geben somit dem Vermieter in Kündigungsrecht. § 543 II Nr. 1 BGB hingegen gibt dem Mieter ein Kündigungsrecht. Eine Kündigung nach der Generalklausel des § 543 I 2 BGB kann durch beide Parteien des Mietverhältnisses erklärt werden.
aa) Sonderfall des § 543 I BGB: § 569 BGB
Das außerordentliche Kündigungsrecht im (Wohn-)Raummietrecht ist dergestalt geregelt, dass in § 569 BGB eine Typisierung von „wichtigen Gründen“ im Sinne des § 543 I BGB bestimmt ist, die die Kündigung eines solchen Mietverhältnisses ermöglichen. Mehr dazu findest du im Artikel zur Kündigung im Wohnraummietrecht.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, zitiere dir den § 569 BGB an den § 543 I BGB, um die Bestimmung wichtiger Kündigungsgründe im Wohnraummietrecht zu erinnern.
bb) Nr. 1: Mängel an der Mietsache
Diese Konstellation betrifft insbesondere das Vorliegen von Mängeln der Mietsache, die sich auf deren Benutzbarkeit auswirken.
cc) Nr. 2: Vernachlässigung der Sorgfalt und unberechtigte Untervermietung
Diese Fallgruppe greift insbesondere bei unberechtigter (Unter-)Vermietung durch den Mieter.
dd) Nr. 3: Zahlungsverzug
Bei dem Verzug von zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen oder dem Verzug eines Betrages in Höhe von zwei Monatsmieten verteilt auf einen längeren Zeitraum.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, zitiere dir den § 569 BGB an den § 543 I BGB, um die Bestimmung wichtiger Kündigungsgründe im Wohnraummietrecht zu erinnern.
III. Zeitablauf
Gemäß § 542 II BGB endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit, wenn es nicht schon vorher außerordentlich gekündigt wird (vgl. § 543 BGB) oder verlängert wird.
Merke
Anders als bei unbefristeten Mietverträgen (vgl. § 542 I BGB) gibt es bei befristeten Mietverträgen keine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung.
Setzt der Mieter allerdings den Gebrauch der Mietsache fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei dem innerhalb von zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB).
