I. Einleitung
Der Pachtvertrag ist ein eigenes in den §§ 581 ff. BGB geregeltes Dauerschuldverhältnis, das große Übereinstimmungen mit einem Mietvertrag aufweist, was sich insbesondere auch aus dem Verweis in § 581 II BGB ergibt, durch den große Teile des Mietrechts auch auf den Pachtvertrag für anwendbar erklärt werden.
Charakteristisch für den Pachtvertrag ist, dass der Pächter neben der Gebrauchsüberlassung auch Anspruch auf Gewährung des „Genusses der Früchte“ hat.
Gesetzesverweis
Sofern es in deinem Bundesland zulässig ist, zitiere dir die §§ 99, 100 BGB an den § 581 II BGB, um dich an die Definition des Begriffs der Früchte und der Fruchtnutzung zu erinnern.
Aufgrund der Kombination von Mietvertragsrecht mit der „Besonderheit“ der Fruchtziehung, eignet sich das Pachtrecht gut für die Klausur. Regelmäßig genügt für die Problemlösung der pachtspezifischen Probleme jedoch eine sorgfältige Lektüre der Gesetzesformen.
II. Pachtarten
Während die Pacht insbesondere für landwirtschaftliche Grundstücke (sogenannter Landpachtvertrag, §§ 585 ff. BGB) üblich ist, sind dies nicht die einzigen Pachtgegenstände, die denkbar sind. Gebräuchlich sind etwa:
Rechte (z. B. Jagdrechte, Urheberrechte)
Unkörperliche Gegenstände
Unternehmen/Betriebe
Merke
Geht es in einer Klausur um die Pacht eines Unternehmens, ist genau zu prüfen, ob tatsächlich eine Pacht oder nicht doch ein Mietverhältnis vorliegt. Ein Pachtverhältnis kann nur dann angenommen werden, wenn der Vertragsgegenstand so eingerichtet und ausgestattet ist, dass eine alsbaldige Nutzung möglich ist. Denn nur dann ist das Unternehmen Gegenstand des Vertrages und nicht nur die Räumlichkeiten. Beispiele für entsprechende Pachtverhältnisse sind Gaststätten oder Arztpraxen.
III. Vertragliche Pflichten
Abgesehen von der Gewährung der Fruchtziehung entsprechen die wesentlichen Vertragspflichten denen des Mietvertrages:
Der Pächter muss den Pachtzins zahlen, die Pachtsache sorgfältig behandeln und nach Ablauf der vereinbarten Pachtdauer oder nach erfolgter Kündigung zurückgeben (§ 581 I 2 BGB).
Der Verpächter muss dem Pächter den Gebrauch der Sache und die Nutzung der Früchte gewähren (§ 581 I 1 BGB), die Pachtsache im vertraglich vereinbarten Zustand bewahren (§§ 581 II; 535 BGB) und etwaige Mängel beseitigen. Er garantiert allerdings nicht, dass der Pächter tatsächliche Gewinne erzielen (beziehungsweise Früchte ziehen) wird, es sei denn, dies wird vertraglich vereinbart.
